海泊嘉园可行性研究论文

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1、海泊嘉园可行性研究毕业论文1项目总说明11.1研究背景11.2研究内容及方法11.2.1研究内容11.2.2研究方法11.3可行性研究报告编制的依据22项目概况32.1项目名称32.2宗地位置32.3社区配套42.5规划控制要点62.6规划及建筑设计要求72.7土地拍卖情况73市场分析83.1全国房地产市场情况83.1.1全国房地产开发投资完成情况83.1.2全国商品房销售情况93.1.3全国房地产开发景气指数103.1.4国家房地产政策113.2青岛房地产市场情况113.2.1青岛房地产开发投资完成情况1

2、13.2.2青岛市商品房销售情况123.3市北区房地产市场情况153.3.1市北区房地产定位153.3.2区位优势153.3.3大规模棚户区改造163.4项目SWOT分析163.5市场定位173.6主要竞争楼盘分析203.6.1万科中心万科大学里203.6.2德诺广场213.6.3华仁欧典商苑223.6.4海尔时代广场243.6.5德馨筑家2434建设方案274.1项目整体规划274.2项目规划具体信息294.3规划设计特点305工程进度安排与销售计划315.1工程进度计划315.2销售计划315.3工程进

3、度计划与销售计划对比326投资估算及资金筹措346.1总投资估算346.1.1土地费用346.1.2前期工程费356.1.3建安工程费366.1.4基础设施建设费366.1.5公共配套设施建设费376.1.6开发间接费用386.1.7财务费用386.1.8管理费用386.1.9销售费用386.1.10开发期税费386.1.11其他费用396.1.12不可预见费406.2经营资金估算406.3资金筹措与使用计划407销售收入及相关税金估算427.1销售收入估算427.1.1住宅销售收入估算427.1.2商铺销

4、售收入估算437.1.3停车位销售收入估算447.1.4销售收入估算汇总457.2营业税金及附加估算457.3土地增值税估算458财务评价468.1项目财务报表468.1.1财务现金流量表468.1.2资金来源与运用表468.1.3利润及利润分配表468.2项目盈利能力分析468.2.1静态指标468.2.2动态指标468.3项目清偿能力分析4738.3.1利息备付率478.3.2偿债备付率478.4结论489不确定性分析和风险分析499.1不确定性分析499.1.1敏感性分析499.1.2盈亏平衡分析50

5、9.2风险分析529.2.1市场风险分析529.2.2技术风险分析529.2.3政策风险分析529.2.4资金风险分析5210社会评价5311结论及建议5411.1结论5411.2建议54参考文献55致谢56附表1投资使用计划表57附表2贷款计算表58附表3还本付息表59附表4土地增值税计算表60附表5资金筹措与使用表61附表6营业收入、营业税金及附加表62续附表663附表7利润与利润分配表64附表8资本金现金流量表65附表9全部投资现金流量表66青岛市市北区住房需求调查问卷6731项目总说明1.1研究背景

6、1.青岛市位于山东半岛南部，坐拥胶州湾，毗邻黄海，是我国重要的港口城市、沿海开放城市。青岛作为山东省的经济中心城市，近些年发展迅速，充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心的作用。2.青岛城区建设近些年正在如火如荼地展开。胶州湾大桥、海底隧道、地铁的建设，极大地方便了人们的出行，显著加强了城市各地的交流联络。市政府一方面向着郊区不断地延伸扩展市区范围，另一方面展开了大规模的旧城改造运动。这都极大地改善了百姓的居住环境。本项目作为青岛市旧城区改造项目之一，必将显著提高当地居民的生活水平。3.20世纪七十年代

7、末，可行性研究开始引入我国。1981年，国家正式发布规定“把可行性研究作为建设项目前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。从此以后，可行性研究广泛应用于我国的各种项目投资决策中，为我国经济的发展做出不可磨灭的贡献。4.1997年，国家取消福利分房制度，商品房市场开始起步。2003年，国家出台政策刺激房地产的发展，房价不断上涨。2008年，受国际金融危机影响，我国房地产市场一片萧条。2009年开始，在四万亿经济刺激计划的作用下，我国房地产又迎来了新一轮快速上涨，产生了一系列社会问题。2012

8、年，国家出台限购政策，严控房价，房价进入一段稳定期。2013年以来，随着新一届领导班子的上台，房地产政策出现松动的迹象，房地产市场进入了不确定期。可见，在如今复杂不明的房地产行情下，可行性研究对于项目有着不可估量的意义。为了提高本项目决策的科学性和准确度，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，需要对本项目进行可行性研究。1.2研究内容及方法1.2.1研究内容对于海泊嘉园项目，本文主要从项目概况、市场分析、建