土地一级开发企业财务风险论文.doc

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1、土地一级开发企业财务风险论文一、当前我国房地产市场一级土地开发及其风险概述2010年国土资源部发文要求，国土资源部门将会从土地一级开发市场中退出，土地一级开发的职能将交由企业来完成，政府将从主导者的角色中退出，转而扮演组织者的角色。这一政策的出台使得一级市场与二级市场之间的独立性越来越高，一级开发企业的获得空间也会因而被压缩。当前，我国宏观经济结构不断调整，经济下行压力较大，房地产市场面临着较大的调整压力。房地产开发市场产能的严重过剩对于土地一级开发企业的生存与发展而言，无疑在消息层面是极为不利的。房地产产业结构调整的大环境下，人民银行针对房地产

2、企业的信贷政策不断缩紧，给土地一级开发企业的生存带来了较大压力，增加了房地产开发企业的风险。因而，有必要对土地一级开发企业所面临的财务相关风险予以识别，并提出一些防范风险的对策。二、土地一级开发企业财务风险识别1.筹资风险日益严峻，风险不容忽视4学海无涯首先，土地一级开发企业的融资渠道日益缩窄，可供土地一级开发企业选择的融资渠道越来越少。目前，土地一级开发企业的融资渠道主要有银行借款、政府部门的财政拨款和自有资金的筹集与使用。从各项融资占比来看，政府部门的财政拨款和自有资金的筹集所占据的比例较少，债务融资占据了非常高的比例。当前，信贷政策给予房地

3、产开发企业的贷款额度越来越少，土地一级开发企业从银行取得资金变得越来越困难。由于对于银行资金的高度依赖，所以宏观政策的缩紧对于土地一级开发企业的融资而言，带来了较大的困难。其次，土地一级开发企业的融资成本日益推升。随着房地产整个行业面临的风险越来越高，风险也日益暴露在投资者的视野下，使得土地一级开发企业的融资成本越来越高。加之，土地一级开发并不拥有所整理土地的使用权，因而通过土地使用权的抵押来融通资金，进一步推高了土地一级开发企业的资本成本。虽然2015年2月28日人民银行宣布再次降息，一年期的贷款基准利率下调0.25个百分点，降至5.35%，但

4、是从土地一级开发企业使用资金的成本上来看，大多达到10%至20%，甚至更高。最后，土地一级开发企业自身的债务期限结构是不合理的，资金周转面临着较大的压力。企业由于项目的需要从金融机构取得借款，并在债务期限内回笼资金是正常的做法。但是土地一级开发企业由于项目众多，各个项目所面临的情况存在较大的不同，而且大多数项目的开发周期较长，从金融机构取得的借款大多属于一年期或者两年期，并不能覆盖项目的开发周期。企业在借款到期时，如果不能够从其他渠道筹资到所需要的资金，就会面临着较大的违约风险。此外，由于长期资金的成本非常高，资金投入土地开发中也会推升资金成本，

5、债权人出于自身利益的考虑，会对贷款的使用进行严格的限制，给资金的顺利周转带来较大困难。2.土地一级开发投入数额较大，风险日益凸显在之前由国土资源部门主导的土地一级开发过程中，投资由政府来决定，相应的投资风险更多的由政府买单，加之当时的市场环境较为宽松，风险没有得到公众的过多关注。在国土资源部门转变自身职能之后，土地开发更多的是由企业自身来主导，加之市场环境从紧，风险日益受到重视。事实上，无论是政府部门，还是企业主导的土地一级开发项目，都不可避免的面临着投资的风险，而且风险非常高。首先，项目自身的资金需求量较大，只有具有充足的资金，才能保障后续工作

6、的顺利开展。当前形势下，土地一级开发的拆迁成本越来越高，如果前期的沟通协调工作和专项调查工作做的不到位，有可能使得企业面临着额外的资金支出，扩大企业在成本方面的投入。其次，由于土地一级开发的工作往往需要在远期才能显现出收益，宏观环境日益复杂的大环境之下，如果整理出的土地出现价格风险，投资的项目有可能会因此而遭受损失。还有可能因为土地价格大幅波动导致土地出让的困难，造成土地闲置的状况。3.资金回笼较为困难，风险敞口较大对于一项特定的土地一级开发项目，要受到土地供应市场的较大影响。土地供应市场上存在的较大不确定性，有可能使得我国的土地一级开发企业实际

7、所得与预期收益两者之间产生较大的偏差。随着房地产开发市场的日益不景气，房地产开发4学海无涯企业本身面临库存压力和资金方面的压力也较大。下游需求的不断减少使得土地的需求量也在不断下降。在这种环境下，土地交易市场也不再活跃，这直接影响到了土地一级开发企业所整理出的土地能否以较好的价格顺利变现的问题，如果不能在合理的价格上出让土地，企业的资金回笼一定会有偏差，这对企业的资金安排而言，是非常不利的。虽然国土资源部门在土地一级开发中的角色发生了转变，但是更多的规划与组织工作还是由其完成，土地一级开发企业更多的扮演参与者的角色，项目的收益权、分配权还是在政府

8、部门手中。关于如何分配土地出让收益，很大程度上要受到政策变动的影响。政策的不利变动势必会对土地一级开发企业的预期收益带来不利的影响，资金