大数据下房地产网络营销策略探析.doc

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1、大数据下房地产网络营销策略探析［提要］随着大数据时代的到来，“大数据+”引爆多行业应用。本文对大数据的定义做出解释，指出房地产网络营销存在的问题，分析大数据在网络营销中的作用，并提出基于大数据的网络营销策略。关键词：大数据；网络营销；策略一、大数据的定义大数据就是需要新处理模式才能具有更强的决策力、高增长率和多样化的信息资产，具有数据体量巨大、更新的频率快、获取数据及数据处理的速度快等特点。二、房地产网络营销存在的问题5学海无涯（一）产品缺乏针对性，品牌意识不强。尽管市场上房子产品种类齐全，有低层住宅（

2、1耀3层）；多层住宅（4耀6层）；小高层住宅（7耀11层）中高层住宅（12耀16层）和高层住宅（16层以上）；户型有一室两厅一卫、面积在55耀70m2的单人住宅；有二室二厅一卫、面积在70耀95m2适合陪读家庭的学区房；有三室二厅二卫、面积在110耀150m2的首置首选住宅。从建筑风格上有地中海式风格，有意大利式建筑，有法式建筑风格。目前，市场上在售的房子能够遮风避雨，经久耐用，满足生产和生活需要的核心产品层次的需求，但是没有满足医疗教育基础设施健全、繁华地段、大方的装饰等形式产品层次的需求，未满足高水

3、平物业管理、绿色健康的装修、有保障的信贷服务、良好态度的咨询服务的延伸产品层次的需求。一些公司由于对品牌重视程度不够，品牌建设缺乏必要投资。（二）价格制定不精确。当前，定价策略主要是两种：（1）低价引流，差异价格出售，即在产品开始市场营销的初期采用渗透定价策略，以低价格获得消费者关注，进行项目引流。同时，采用差异化定价，南北朝向，房屋通透，楼层的南北面没有高层建筑物遮挡，采光和景观好的房子采用高位定价。对于学区房选择高位定价，对于经济实用型住宅使用地段定价。（2）利用购房者对房产的认知，采用低开高走的价

4、格策略。即利用消费者对房子会升值的价值认知的观念出发，采用低开高走的价格策略，同时利用购房者买涨不买跌的消费心理，根据市场的价格走势逐步的提升价格加速资金回笼。但是，由于当前的定价主要是依据产品成本和竞争因素，存在定价过高导致产品滞销的风险和定价过低存在难以获得高额利润的风险。（三）渠道建设可控性差。目前，房地产网络营销主要有两种渠道：（1）地产商自建销售官网。（2）与房地产信息网站合作。但是对于自建官网存在如何克服自主销售缺乏专门的市场调研与市场分析部门，如何克服因规模限制而未能设立专门的营销广告部门

5、，如何克服设计出来的网页大多千篇一律，没有新意，从而导致企业网站只是徒有其表，无实际作用的问题；对于与房产中介合作面临如何有效减少代理销售造成的管理成本和财务成本的增加，如何对代理商的业绩进行有效评估，如何防止代理商为只谋求代理商利益最大化而忽视开发商利益等问题。（四）促销方式对工作人员素质要求高。房地产网络营销促销方式有以下三种：（1）电话邀约看房。（2）在线接待咨询。（3）团购优惠活动和低首付活动，但是这三种方式要求工作人员在与客户交流时，要注意接听礼仪，对客户进行房源介绍，同时对客户的需求进行探索

6、，并且在适当的时机进行邀约看房，要有礼貌的挂机。在与客户沟通的过程中要记录下沟通的内容。当客户说出两三个房源要素的时候，要求能够快速的回应其所说的是哪套房源，对房子楼层、面积、价格、户型、税费等相关内容能够脱口而出。对于举办的各种活动要求活动策划人员把握好优惠幅度，同时对于低首付的付款金额以及后续金额支付时间限制要求进行具体的说明，要熟悉相关法律知识。三、大数据对房地产网络营销带来的促进作用5学海无涯（一）使房地产企业对目标市场需求定位更加精准。大数据可以帮助房地产商发掘建筑价值洼地，进行项目精准选址。

7、获取城市的交通路线数据、科教文卫体等配套数据，在结合共享单车的行驶路线数据、高德地图的导航等数据确认人流主要住在哪里？工作的地点在哪里？在双休日主要会去逛哪里？由此可以确定哪一片区域适合建造住宅，哪一片区域适合建造商业广场，那一片区域适合建造写字楼作为办公区域，哪一片区域人流量很大，但是那里却缺少对应的基础设施，如大学老师上下班需要从市里坐两三个小时的公交车才能到学校，这就意味着大学城附近的住宅建筑有市场。如万科利用大数据技术判断房山作为当时的“住宅价值洼地”会拥有巨大的升值空间，最后该项目的升值率高达

8、85%，充分证明了大数据技术的价值。（二）为房地产网络营销产品设计提供科学参考。通过大数据对当地客群行为进行分析，获取购物偏好、生活偏好等相关信息确定物业类型，通过对客户行为分析，得出客户对生活品质的要求，进行物业档次的选择，通过客户评价、选定户型和景观，分析客户喜好如健身、游泳、聚会等偏好进行内部配套的设计。（三）实现房产广告精准投放。利用大数据搜集到的客户消费数据、行程数据，发掘潜在消费人群，在对潜在消费人群的消费行为特征、接受信息的方