MM商厦承接XX大厦商业策划方案(一).docx

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1、MM商厦承接XX大厦商业策划方案(1)MM商厦承接XX大厦商业策划方案二○○三年九月目录part1商业环境调查与研究1一、周边商业状况调查11、当前商业现状调查12、近期商业规划调查3二、商圈范畴及主力客户群31、商圈范畴32、主力客户群43、商业环境的SWOT分析54、商圈内既有商业消费构成及评判7part2商业市场与功能定位8一、商用房产的市场供需状况81、北京市商用房产经营状况82、近期商用房产的需求特点93、本案所在地的商用房产的市场成效9二、XX大厦总体商业风格定位101、市场形象102、本案主力店铺的选取原则103、营运成效114、本案关联业态、业种的阻

2、碍11Part3商业配比及组合方案13一、XX大厦收益能力测算131、销售价格测算132、租金水平测算133、XX大厦营运成本测算假设13二、XX大厦商业组合模式141、业态及业种选择142、店铺组合及举荐品牌143、店铺面积及区位分布15Part4商业功能设计方案与比较16一、主力店铺的功能及区位设计161、自营主力店铺——超市的区位设计162、超市面积操纵因素173、超市总体风格定位17二、组合业态的功能及区位设计181、各业态的选择及楼层分布182、组合业态店铺间的互动成效183、举荐店铺的功能要求20三、组合方案比选20四、营运模式及风险操纵201、整体营运

3、模式202、风险及防范213、治理架构21Part5商业收益研究及测算23一、承接租金水平测算23二、各方案的投资收益分析23三、各方案测算数据汇总25四、考虑广告宣传费后的成效25五、建议方案及收益预期26结论27附件28part1商业环境调查与研究一、周边商业状况调查XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X小区地区的标志性建筑。就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便利、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。1、当前商业现状调查调查范畴：以X小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。以A、B、C、D分不代表划定的区域。

4、区域划分参见附件一：XX大厦区位图示。A区商业种类数量差不多经营状况备注服装专卖店约15家规模较小，低档次，经营状况一样。食品、用品店约10家规模专门小，档次较低，经营一样。综合超市5规模较小，经营状况良好。综合商场1规模大，中高档次，经营一样。邮政、快递2X小区邮局规模较大，另一家较小银行、储蓄所约10家绝大多数有一定规模，经营状况较好。娱乐设施0健身设施2规模较大比较有特色，经营状况不错。保健按摩等餐饮设施19大部分为中档餐厅，要紧集合在XX大厦以北，生意好。B区商业种类数量差不多经营状况备注服装专卖店1规模较大，档次较低，经营状况一样。综合超市61家规模大，经

5、营状况较好，其他规模一样。建材家居2规模大，经营一样。电子产品专卖店15家左右大多数规模较大，竞争十分猛烈。邮政、快递2规模较小银行、储蓄所9中等规模较多，经营较好。娱乐设施3规模中等，经营一样。健身设施1规模较大，经营一样。保健性质餐饮设施29中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。C区商业种类数量差不多经营状况备注服装较多规模专门大，档次较低，多数为批发市场。食品、用品店较多规模小，低档次。综合超市4规模大，经营状况良好。邮政、快递3BB邮局，规模较大，其他规模专门小。银行、储蓄所约15家工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较好。娱乐设施

6、2规模较大，经营较好。餐饮设施17规模不大，有一部分为西式快餐，经营较好。D区商业种类数量差不多经营状况备注服装较多规模较小，低档次，经营状况一样。综合超市2规模较大，经营较好。邮政、快递1规模较大，需求较大，业务专门多。银行、储蓄所6中等规模，经营较好。工艺品1较大规模，档次较高，经营一样。美容1中等规模，中等档次，生意专门好。娱乐设施4中等以上规模，经营较好。距离本案较远健身设施1经营较好。宾馆3规模较大，由于客流不稳，经营一样。餐饮设施29中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。四个区域的要紧商业设施及其分布详见附件二：XX大厦周边商业设施分

7、布图；附件三：XX大厦周边商业设施分布表。2、近期商业规划调查区域内及周边道路交通XX大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内的规划及道路进展相对滞后，局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通要道通过量大增，对本案品牌店的宣传有一定的关心，但在主力通路与次级道路的交叉口且有双向护栏阻隔，一定程度上会减少商业机会。周边地区既有商业核心区黄金投资地区已列入北京市、海淀区的周边商业规划二、商圈范畴及主力客户群1、商圈范畴覆盖半径以本案所在地为圆心点；以2KM半径为一级商圈；以3.5KM半径为二级商圈；5KM半