房地产景观成本控制要点.doc

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1、房地产景观成本控制要点2014-02-2604:48:31产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验,一个10万方的楼盘景观面积约3万方,20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右,长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元,而景观造价根据不同的品质,基本在300-700元间浮动,核算到楼面售价中,景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看,每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果,环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市,房价达5千左右,景观投入300元,

2、重点景观区的品质也能得到保证。因此,在目前的市场行情下,景观成本占房屋售价2%能被市场接受,是个合理的价格标准,在此标准线下,增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升,是质的改变。对于精品楼盘和企业标杆楼盘,因为目标不在于市场,而在于树立本企业品牌形象,景观成本收益率让位于形象塑造,成本2%法则不再适用,应采用客户调研确定法。设计阶段的成本控制1、功能为主,减少无必要的硬地;非功能性的景点,酌情考虑是否保留;2、在地势处理上,尽量保证在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观观赏区,且坡度在进宅的部分逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本;3、车行道与各种入

3、口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等,部分可天然石材。石材厚度:人行道花岗岩20-25mm,大理石30-50mm;车行道30-40mm。4、硬质景观占总体景观总量的20%;水景占总体景观的3%。1)硬质景观采用普通石材,边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克;2)设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成;曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制;3)控制设计尺寸:所有尺寸必须符合300模数,石材规格易在5种以内(包括道路及广场尺寸也应控制模数,避免切割损耗提高成本)4)花岗岩石材切割,切割下来的边角余料,集

4、起来作为人行小径碎拼铺装;(避免材料浪费,节约成本)5)石材中自然面、荔枝面比其他面状贵,要合理使用;6)控制铺贴方式:尽量使用规整铺装,减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍);7)硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种,主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。(铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高)8)材料的档次分类和替换9)立面材料如树池,景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配,根据西班牙风格的景观效果,真石漆等喷涂材料也是不错的选择;10)尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计,节省材料的损耗。11)

5、雕塑(仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜,成品标准化节约成本)5、植物:草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。中轴景观:选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%,30CM以上的占2%左右】;色叶树种不低于10%。小区公共景观:选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%,30CM以上的占2%左右】;灌木球径80㎝以上;选用四季景色变换植物。道路绿化带景观:常绿乔木占50%;灌木球径60㎝以上。河岸景观:以春、夏季,观花、观叶、观果品种占50%。外围代征绿化带景观:以乔木为主,并作为待

6、开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的,车库顶板上有效覆土厚度平均为1米,景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主(具体根据交房标准)。6、园建结构配筋,必须和结构专业协调,确保最少用筋。硬质部分石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍,山东的比福建的贵20%。砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍,陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖,即使是通体水泥砖,在使用一段时间后,也难免脱色的结果,耐久性差。一般花岗岩路牙造价45-60元/米左右,混凝土预制路牙造价20-35元/米左右。施

7、工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大,人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象,为避免泛碱影响观感,有点挂、干挂和密封三种处理方法。软景部分同样,在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情,避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下,应该保证原设计要求。在限额成本下,调整次要景观树种,保证整体绿量。微地形处理现代住区楼间大部分都有地下车库,70%的景观座落在地库顶板上,景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂,如果没有竖向设计就没有景观可言。那么,地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课

8、题,是用轻质材料作为填充物堆坡,保证地库顶板荷载不因造地形而改变,还是全部自然土

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