2013国考申论模拟试卷 以房养老练习题及解析.doc

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1、实操层面的突破，吸引与放大了社会对“以房养老”模式的关注。但包括银行、保险在内的多家金融机构表示，暂无开展相关业务打算。“现在没有精力做，也没有办法做。”某股份制银行个贷中心负责人坦言，从未考虑过“倒按揭”。据了解，我国“以房养老”金融产品推出的相当大一部分阻力来自于金融机构没有推出相应的配套产品。2007年，曾有消息称，“幸福人寿”将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而保险公司至今也没有开展这项业务。该保险公司的一位工作人员解释说，相关产品仍在研发中，至于何时推出还不好说。与我国相比，西方国家与“以房养老”相关的配套金融产品很丰富。美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房

2、养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为６２岁以上的老年人，有三种形式：一是联邦政府保险的“倒按揭”贷款，大约９０％的“倒按揭”贷款属于此种类型。二是由政府担保的“倒按揭”贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三是专有“倒按揭”贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的２５％至３０％作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。4.其实，我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有７０年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大

3、限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为７１岁，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到７０年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，房屋早已就墓。我国某著名学者Ｘ指出：“现在‘以房养老’存在两个大的问题：一是７０年的产权问题。二是我国的住房质量问题。”现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但７０年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有３０年。现在有二三十年房

4、龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到７０年的时候，这样的房子已经成危房了。虽然我国２００７年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果７０年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。中信银行市场营销部总经理王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是７０年产权，７０年以后怎么办？还不明确；另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担？虽然法律界的人士说７０年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好

5、把握，本身“倒按揭”业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”章老太今年７２岁，去年她办理了所在Ｚ市商业银行推出“以房养老”业务，从自己生活过大半辈子的房子搬了出去，到了Ｚ市中心的一所与该业务相联接的养老机构。章老太曾经也想过在养老机构颐享天年，但是到养老院住了半个月就搬回了家。她说那儿不像家，没有家的感觉。调查中，许多人都说，好点的养老院收费太高，还要找关系才能进去；差的服务又不到位，致使一些老人进了养老院不久，又搬回了家。目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，老人在那里生活找不到家的感觉。5.借鉴国

6、外成熟做法，我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿近期已获得相关部门批准。投保人可将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。一位专家表示，作为我国养老保险保障制度的一种补充，“住房反向抵押贷款”在我国存在推行的基础和潜在的市场。建设部住宅与房地产业司有关负责人表示，引入反向抵押贷款的“以房养老”模式除了健全社会保障体系之外，还具有一定的积极意义。一方面引入反向抵押贷款后，老人可以在继续享有住房使用权的情况下，将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资

7、和养老的功能。另一方面，老人去世后，保险公司收回住房的使用权，必然要将住房出售或出租，可以增加“二手房”供应量，有利于促进我国还不发达的“二手房”市场和住房租赁市场的发展。我国人口基数大，社会养老保险保障不足，商业养老市场十分巨大，反向抵押贷款针对拥有自己住房的老人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新增长点。可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的