酒店写字楼项目.doc

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1、酒店写字楼项目可行性研究报告书一、项目简介1建设地点酒店写字楼项目位于，交通便利，，邻近新开发的。该用地地块共占地1200平方米。2项目现状洽谈中。3项目总体规划要求项目占地面积860平方米，规划建设一个集商务酒店、写字楼、于一体的综合体。4项目建筑面积指标整个项目层高，总建筑面积为5160平方米，按使用功能分：2～４层为商务酒店，建筑面积是2580平方米，5～6为写字楼，建筑面积是1720平方米，首层是停车、设备用房面积为860平方米。空地停车泊位1036平方米。二、项目法人概况法定代表人：三、项目建设的必要性该地块作为停车场使用多年，并没有得到便多的商业使用价值。根据商贸业发展规划，会形

2、成以商业为发展的核心区域，目前，该商圈有百货商场。所以盘活该地块应该到了必要时候。四、项目投资估算表（不含土地费用）序号费用名称计算依据或定额标准估算金额（万元）备注一工程费用1194.661土建工程5160㎡×1200元/㎡619.22电气工程4300㎡×120元/㎡51.63给排水5160㎡×3015.485消防工程费5160㎡×100元/㎡51.66中央空调4300㎡×150元/㎡64.57弱电工程4300㎡×30元/㎡12.98停车场860㎡×50元/㎡4.39装饰工程4300㎡×800元/㎡34410室外工程1036㎡×300元/㎡31.08二设备费用601电梯2台×30万元60三

3、其它费用74.191勘察费1895×1‰1.92可研及评估费1194.66×2‰2.393设计费5160×45.523.54开发管理费1194.66×3%35.845工程监理费1194.66×0.8%9.566环保评估费1四不可预见费1194.66×3%35.84工程费的3%合计总投资1364.69五、运营成本1、运营费用：Ø营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入20%Ø管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的20%2)管理提成：引进管理公司占总收入的10%。2、本项目的运营收入测算1)推算依据：本酒店面积约2580*65%=1677平

4、方米，按每间客房建筑面积40平方米计算，约42间客房。按照酒店发展行情预计未来（2011-2021年）十年间平均客房每日实收房价200元/天计算。按照酒店平均开房率65%分析计算。写字楼面积约1720平方米，按照写字楼发展行情预计未来（2011-2021年）十年间平均写字楼每月每平方米25元/月计算。按照写字楼76%实用面积分析计算。3客房年收入约200*42*65%*365＝199.29万元4写字楼年收入约1720*25*76%*12＝39.22万元5、成本合计总开发成本：1364.69万元年运营成本：199.29+39.22万元*（20%＋20%）＝95.4万元年管理提成：239.01万

5、元*10%＝23.9万元6、项目土地成本计划：租地四十年，每一年租金万元，占地面积是1895平方米，所以土地成本为：7、年收益额（税后）（239.01万元-95.4万元-23.9万元）*（100%-33%）-18万元＝62.21万元年经营利润率：62.21/239.01=26.03%8、总成本回收共需年数结论：由于该项目地块实用面积过小，并且要求有一定数量的车位，可利用率不高，而且相对投资大，成本回收期过长。土地租金及年限直接影响项目的投资可行性。