电子项目可研报告.doc

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1、崇文项目可行性研究报告第一章、项目概述1．项目实施背景本项目属历史遗留项目，已有国有土地证，不需要进行挂牌。第二章、项目条件及规划1.项目条件项目交通条件良好，东侧北侧都临路，西侧是崇外大街，南边是两广路，周边交通路网便利。市政管线接口就在项目东侧路下。2.项目规划方案项目用地面积5100平方米；（平层建筑）项目规划地上9层，地下3层。其中地上（3至9层）为酒店式公寓，建筑面积10500平方米；地上（1、2层）和地下1层为商业，建筑面积为6300平方米；地下（2、3层）为车库，建筑面积5000平方米，约100个车位。以上本项目总建筑面积21800平方米。建筑高度为30米。项目用地面积5

2、100平方米；（跃层建筑）项目规划控高为45米平层建筑实际建筑高度为30米另外还可利用高度为15米，可采用地上9层，地下3层。其中地上第3层为平层建筑层高为3.3米，建筑面积为1500平方米；地上（4至9层）为跃层建筑层高为5.8米，建筑面积为9000平方米跃层为9000平方米（跃层的9000平方米为赠送面积，根据国家有关规定可不缴纳土地出让金）；地上（1、2层）和地下1层为商业，建筑面积为6300平方米；地下（2、3层）为车库，建筑面积5000平方米，约100个车位。以上本项目总建筑面积21800+9000=30800平方米。（含跃层赠送面积）建筑高度为45米。3.项目定位由于项目所

3、处地理位置，商务价值很高，而为了便于资金回收所以定位成酒店式公寓——有厨、卫功能的小型办公建筑。A、人群定位小型公司和私人投资客户，他们需求的物业是：位置好，使用方便自主、有商务功能配套、价格费用较低。市场参考：领航国际等。B、设计定位建筑物应采取框架式设计；平层层高3-3.3米；跃层层高为5.7-5.8米外墙用涂料；户室中央空调；集中供热；大堂和公共区为精装修，其他为简装或毛坯；建安造价在2500-3500元/平米；户型和户型比待详细调查。C、注意提高商务功能配套与物业服务水平。大堂不做太大，但1、2层商业可做定向销售如咖啡厅，大堂与周遍商业相结合，提高商务服务。D、销售价格定位与计

4、划商业25000-30000元/平米；酒店式公寓18000-22000元/平米；销售采取低价入世，开工既开始认购，积攒人气，封顶后2个月应全部销售完毕。第三章、项目三通一平还需投入第一、项目手续（四证）情况一、本项目于1993年取得的国有土地使用证，由于历史原因，当时无须办理规划用地许可证1、现在本项目具有国有土地使用证，并可在项目开发时重新核定变更土地使用年限和时间。2、现在本项目可随时补办规划用地许可证。3、现在本项目具有规划意见书，由于想做一些规划调整，但早已申报办理规划工程许可证，并可随时尽快取得。二、现开发手续主要工作包括：1、方案调整规划方案设计审批、取得用地许可证（09

5、年5或6月完成）。2、取得拆迁许可证（计划09年5月完成并启动拆迁，09年9月完成拆迁工作，预计费用为4500万高限。3、完成土地证变更（09年3月完成）。4、施工图设计（09年5-8月完成）5、办理人防、消防审核（09年7-8月完成）6、办理建设工程规划许可证（09年8-9月完成）7、报装施工水电、办理开工手续（09年9月完成）8、09年10月开始施工。09年12月开始预售，并于主体封顶2010年6月前正式销售回款90%。第二、拆迁应与手续报批同时进行本项目的建设将对提高地区整体形象起重要作用，所以区政府对项目的拆迁工作非常支持，并可随时尽快办理拆迁许可证。拆迁费用：1、本项目有待拆

6、居住房屋1100平方米和办公用房（区属街道企业）700平方米。根据前门地区现在实际拆迁情况，居住房屋（小面积户）拆迁费3万元/平方米、办公用房拆迁费1万元/平方米，总计拆迁费4000万元，考虑其中部分居民在项目一期已作过安置，所以预估实际拆迁费为3000万元。2、拆迁服务费按拆迁费的1.2%计算为：36万元。3、评估服务费按拆迁费的1%计算为：30万元。我们将拆迁费用的高限放大到4500万元。如拆迁费能及时到位，又有区里支持，预计拆迁期3-4个月。第三、拆迁计划一、拆迁相关情况介绍1、现场房屋情况：项目用地内有居民52户，1100平方米，而用地内西侧部分居民（具体户数据还待核实）曾经进

7、行过安置，后回来非法抢占，现出租给外地务工人员使用，对治安和环境造成很坏影响。安置过的居民不应再作补偿，最多给些搬家费用，估计实际拆迁量暂按70%预估为770平米。居民房屋除5户是私房，其余是房管所直属公房；房屋破旧，存在很大的安全隐患，与北京大都市很不和谐，区政府希望尽快整治，改善地区环境。用地内还有一700平方米的小办公楼，属区政府。1、拆迁手续及政策情况：因为项目有土地证，区里曾发通知允许进行拆迁，并组织有关部门协助工作。区政府十分支持我