搞房地产必须知道的知识.doc

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1、知识一：商品房公用建筑面积的分摊解析商品房以“套”或“单元”为产权单位。其产权的总建筑面积由两部分组成，一是本套（单元）内建筑面积，二是本套（单元）应分摊的公用建筑面积。一、公用建筑面积的概念1．公用建筑面积存在两价目以上权属套（单元）之间。套（单元）内独立使用的过道、楼梯等，其建筑面积不能构成公用建筑面积，应计入套（单元）内建筑面积。2．公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道貌岸然、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物局部或整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）单元与公用建筑空间之间的分隔

2、墙以及外墙水平投影面积的一半。3．作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及地下室内设计为人防工程的空间不作为公用建筑面积；本市拆迁地块的配套设施用房和管理用方，因涉及政府机构以各种形式的资金投入和有关的拆迁政策，根据市政有关文件规定列扩国有资产，也不作为公用建筑面积。4．下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入分摊：（1）地下室功能不明确的机动用房；（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；（3）按建设项目要求建设的公用车库；（4）为多幢房屋共用的配套设施用房，如变配电间、邮电接线房、公厕等；（5）用作公共休息、绿化等场所的架空层。二、公用建筑面

3、积分摊的基本原则1．产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊；2．没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算；3．公用建筑面积的分摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求便计算简便、直观。三、几类公用建筑面积分摊具体方法1．公用外半墙（不包括地下室的部分）的建筑面积由一层以上各权属单元分摊，地下室的墙体面积直接计徼地下室相关单元的建筑面积内。2．列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用，谁分摊”原则进行分摊。3．公用楼梯间、电梯间的建

4、筑面积分摊（1）楼梯间和电梯间都是为房屋垂直交通设计的，具有连续性和整体性，楼梯间的建筑面积包括出屋面的部分，电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积。通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属单元参与其建筑面积的分摊。楼梯间的分摊计算可按幢或按楼梯单元为单元进行；从理论上讲按楼梯单元分摊比按幢分的难更严密一些，但在两者差别不大的情况下，尽量采用按幢分摊，因为计算更简练。（2）对于商住楼，假设一、二层为商业房，标准层为住宅。有时因商业房要求大空间，造成住宅楼梯间不能直接落地，而是从异地另设楼梯间或室外楼梯先到达二层屋面，然后再进入住宅楼梯。这时，住宅就增加了一层至二层

5、屋面的楼梯建筑面积。这各因一、二层的原因打破了垂直交通的整体性并相应增加的公用建筑面积，应由一、二层扩标准层共同承担。（3）进入地下室的楼梯，应由地下室各单元分摊；通往车库的坡道，其建筑面积计入车库。（4）商场内自动扶梯是连接商场各层之间的竖向通道，其建筑面积由被连接的各层商场分摊。（5）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊。4．通道的建筑面积分摊通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼和写字楼比较多见，分摊也比较复杂。如某一层面总体设计为商场（或写字间），开发商根据销售的需要分隔成若干

6、单体铺位的通道，这类通道的分摊还要灵活把握分摊的主次、均衡。如果购销双方（或多方）已就分摊比例达成协议，可以按照协议分摊。商品房以“套”或“单元”为产权单位。其产权的总建筑面积由两部分组成，一是本套（单元）内建筑面积，二是本套（单元）应分摊的公用建筑面积。一、公用建筑面积的概念1．公用建筑面积存在两价目以上权属套（单元）之间。套（单元）内独立使用的过道、楼梯等，其建筑面积不能构成公用建筑面积，应计入套（单元）内建筑面积。2．公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道貌岸然、值班警卫室以及其他功能上为整

7、幢建筑物局部或整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半。3．作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及地下室内设计为人防工程的空间不作为公用建筑面积；本市拆迁地块的配套设施用房和管理用方，因涉及政府机构以各种形式的资金投入和有关的拆迁政策，根据市政有关文件规定列扩国有资产，也不作为公用建筑面积。4．下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入分摊：（1）地下室功能不明确的机动用房；（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；（3）按建设项目要求建设的公用车库；（4）为多幢房屋共用的配套设施用房，

8、如变配电间、邮电接线房、公厕等；（5）用作公共休息、