资产评估总复习.doc

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1、《资产评估总复习》一、基本知识点1、资产评估的基本构成要素●资产评估的主体？资产评估的客体？2、资产的分类3、资产评估的目的（包括一般目的和特定目的）4、资产评估的技术原则5、资产评估的基本方法（1）市场法（概念、评估方法）（2）收益法（概念、基本参数）（3）成本法（概念、成本法的基本要素、复原重置成本和更新重置成本的区别）6、机器设备评估方法：（市场法、收益法、成本法）（1）成本法（有计算考题）评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值掌握三中贬值的含义、影响因素、计算方法。如设备的已经使用年限、尚可使用寿命的测定、设备实体性贬值的原因、加

2、权投资年限的计算（见课件）、实际使用年限与名义使用年限的区别及其计算；经济性贬值、功能性贬值的原因、功能性贬值的计算；设备成新率与有形损耗率的关系等）（2）市场法（略）（3）收益法（略）7、房地产评估（1）影响房地产价格的因素（2）土地价格的种类：总价格：是某一定范围面积土地的总价值。土地总价=单位地价×土地总面积单位价格：指单位面积土地价格，等于总价格除以土地面积。楼面地价：是单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积（3）房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法）A、各种方法的适用条件B、市

3、场法的计算与应用（计算题）C、收益法的计算与应用（计算题）D、假设开发法（思路与计算公式、各构成项目的确定如开发利润、投资利息等计算）8、无形资产评估（1）无形资产的概念、特点、分类（2）无形资产的评估方法：（收益法、成本法、市场法）●收益法：边际分析法（如分成率的确定，有计算题），约当投资分析法（3）无形资产专利权（专有技术）的特点及评估方法（4）无形资产商标权的特点及评估方法（5）无形资产商誉的特点及评估方法二、计算题案例1、现有一套设备B，账面原值400万元，总使用年限10年，已使用5年，现正满负荷运转。经调查，市场上有另一同规格型号、同等加工能

4、力的设备C，B生产工艺比C落后，B设备的操作需要5名工作人员，而C设备只需要3名工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。另知4年间的物价上涨指数分别为5%、7%、8%、9%、。折现率为8%，所得税率33%。试根据以上资料，要求：（1）计算该设备的重置成本；（2）计算该设备的成新率和实体性贬值额；（3）计算该设备的功能性贬值额；（4）计算该设备的经济性贬值额；（5）计算该设备的评估值。(P/A,8%,5)=3.9927解：①重置成本=400×(1+5%)×(1+7%)(1+8%)(1+9%)=529.03(万元)②成新率=5/10×100%=50

5、%实体性贬值额=529.03×（1－50%）=264.52(万元)③功能性贬值额=(5-3)×2×(1-33%)×(P/A,8%,5)=4×67%×3.9927=10.70(万元)④确定经济性贬值。由于A设备正满负荷运转,故：经济性贬值额=0⑤评估值=重置成本－实体性贬值额-功能性贬值额-经济性贬值额=529.03－264.52－10.7－0=253.81(万元)2、有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为8%，预计未来5年的纯收益分别为25万、35万、45万、48万、42万元，从第6年开始，大约稳定在42万元左右，试评估该宗宗地价格。解：P=25(P

6、/F，8%，1)+35(P/F，8%，2)+45(P/F，8%，3)+48(P/F，8%，4)+42(P/F，8%，5)+42(P/A，8%，45)(P/F，8%，5)=25*0.9259+35*0.8573+45*0.7938+48*0.735+42*0.6806+42*12.1084*0.6806=498.86万元3、有一待估宗地，现收集4个比较参照物案例，具体情况见表资料。假定折现率为8%。交易实例比较交易待估地参照物1参照物2参照物3参照物4成交价格待估价1200130014001100交易时间2004年10月2003年10月2003年12月2

7、004年4月2002年8月交易情况01%-1%20容积率23341剩余使用年限4035354540区域因素0-1%1%2%-1%个别因素00-1%1%-2%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市（定基）地价指数见下表：年份200020012002200320042005指数%100103106108112118容积率修正系数见下表：容积率12345修正系数11.82.12.32.4试根据以上条件评估待估宗

8、地2004年10月20日的价格。（P/F，8%，40）=0.0460；（P/F，8%，45）=