资产评估总复习

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1、《资产评估总复习》•、基本知识点1>资产评估的基本构成要素•资产评估的主体?资产评估的客体?2、资产的分类3、资产评估的目的(包括一般目的和特定目的)4、资产评估的技术原则5、资产评估的基本方法(1)市场法(概念、评估方法)(2)收益法(概念.基本参数)(3)成本法(概念、成本法的基本要素、复原重置成本和更新重置成本的区别)6、机器设备评估方法:(市场法.收益法.成本法)(1)成本法(有计算考题)评估值二重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值掌握三中贬值的含义、影响因素、计算方法。如设备的已经使用年限、尚可使用寿命的测定、设备实体性贬值的原因、加权投资年

2、限的计算(见课件)、实际使用年限与名义使用年限的区别及其计算;经济性贬值.功能性贬值的原因.功能性贬值的计算;设备成新率与有形损耗率的关系等)(2)市场法(略)(3)收益法(略)7、房地产评估(1)影响房地产价格的因素(2)土地价格的种类:总价格:是某一定范围面积土地的总价值。土地总价=单位地价X土地总面积单位价格:指单位面积土地价格,等于总价格除以土地面积。楼面地价:是单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积(3)房地产评估的方法(市场法、收益法、成本法)A、各种方法的适用条件市场法的计算与应用(计

3、算题)C、收益法的计算与应用(计算题)D、假设开发法(思路与计算公式、各构成项目的确定如开发利润、投资利息等计算)8>无形资产评估(1)无形资产的概念、特点、分类(2)无形资产的评估方法:(收益法、成本法、市场法)•收益法:边际分析法(如分成率的确定,有计算题),约当投资分析法(3)无形资产专利权(专有技术)的特点及评估方法(4)无形资产商标权的特点及评估方法(5)无形资产商誉的特点及评估方法二、计算题案例1>现有一套设备B,账面原值400万元,总使用年限10年,已使用5年,现正满负荷运转。经调查,市场上有另一同规格型号.同等加工能力的设备C,B生产工艺比C落

4、后,B设备的操作需要5名工作人员,而C设备只需要3名工作人员,操作人员的年工资及福利费为2万元/人。另知4年间的物价上涨指数分别为5%.7%.8%.9%一折现率为8%,所得税率33%。试根据以上资料,要求:(1)计算该设备的重置成本;(2)计算该设备的成新率和实体性贬值额;(3)计算该设备的功能性贬值额;(4)计算该设备的经济性贬值额;(5)计算该设备的评估值。(P/A,8%,5)=3.9927解:①重置成本=400x(1+5%)x(1+7%)(1+8%)(1+9%)=529.03(万元)②成新率=5/10x100%=50%实体性贬值额=529.03x(1-5

5、0%)=264.52(万元)③功能性贬值额=(5-3)x2x(1-33%)x(P/A,8%,5)=4x67%x3.9927=10.70(万元)④确定经济性贬值。由于A设备正满负荷运转,故:经济性贬值额=0⑤评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额-经济性贬值额=529.03-264.52-10.7-0=253.81(万元)1、有一宗土地,出让年期为50年,资本化率为8%,预计未来5年的纯收益分别为25万.35万.45万.48万.42万元,从第6年开始,大约稳定在42万元左右,试评估该宗宗地价格。解:P=25(P/F,8%,1)+35(P/F,8%,2)+4

6、5(P/F,8%,3)+48(P/F,8%,4)+42(P/F,8%,5)+42(P/A,8%,45)(P/F,8%,5)=25*0.9259+35*0.8573+45*0.7938+48*0.735+42*0.6806+42*12.1084*0.6806=498.86万元3.有一待估宗地,现收集4个比较参照物案例,具体情况见表资料。假定折现率为8%。实例比较交访^待估地参照物1参照物2参照物3参照物4成交价格待估价1200130014001100交易时间2004年10月2003年10月2003年12月2004年4月2002年8月交易情况01%-1%20容积

7、率23341剩余使用年限4035354540区域因素0-1%1%2%-1%个别因素00-1%1%-2%表中的交易情况.区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市(定基)地价指数见下表:年份200020012002200320042005指数%100103106108112118容积率修正系数见下表:容积率12345修止系数11.82.12.32.4试才艮据以上条件评估待估宗地2004年10月20日的价格。(P/F,8%,40)=0.

8、0460;(P/F,8%,45)=0.

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