项目全案大纲模版（终稿）.doc

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1、北京尚道置地全案提案模版第一部分宏观经济篇一、中国经济的发展形势1、分析三年内中国经济的发展形势；2、解读房地产在经济中的地位及影响；二、国家对房地产的态度说明：1、分析国家针对房地产的最新政策，明确国家政策提出目的以及将产生的影响；2、分析当前政策下市场应对态度，营造市场气氛（积极入市、保守观望）；3、为未来阶段性政策预判提供必要依据；4、为项目立项提供环境基础；5、风险规避的重要依据；三、地方政策对市场的影响说明：1、分析当前政策下市场应对态度，营造区域市场气氛（积极入市、保守观望）；2、为项目立项提供环境基础；3、风险规避的重要依据；四、总结：1、根据政府对房地产的态度，判断项目可行

2、性、入市时机及项目开发速度；2、本地区市场与主流市场是否存在差异，是否会向主流市场意识靠拢，受影响程度；第二部分市场篇一、城市概况：1、城市人口数量、产业结构、民俗风情、历史发展；2、经济发展水平，最近3—5年GDP指标；3、城市人均收入水平，3—5年；4、消费构成及各部分所占比例分析；5、城市发展规划，城市各版块发展现状、各区域特色及未来规划趋势（经济中心、市中心、教育核心、商圈、高级住宅/富人区）；6、项目所在区域状况；1）区域经济状况及产业构成；2）区域人口数量及人口成分；总结：1）通过对城市产业结构及城市规划、民俗风情、历史发展的研究，判断区域未来发展趋势，发现客群价值观的趋向和思

3、想认识的喜好，从而为“新生事物”的接受程度提供必要依据；2）通过对经济发展水平，GDP走势的分析，能够在大体上判断城市发展速度、城市发展阶段，为保证项目“适度超前”提供必要基础；3）城市人均收入水平及消费构成，寻求市场挖掘潜力，为市场消费心理提供依据；4）通过对城市规划及各区域功能的分析，可以为项目可行性、定位及卖点进行准确的判断；5）通过对项目区域的研究，挖掘区域对项目发展带来的机会与挑战；二、城市房地产市场状况1、三年内城市土地供应量，区位、售价、出售时间及相关技术指标；总结：1）对未来房地产市场供应量做出判断；2）分析土地出让对项目带来的压力；2、市场总体供需量，售价、体量、总销量、

4、月均销量、区位、高/中/低档代表楼盘（销量、均价、定位、诉求点）3、项目区域内各项目售价、销量、均价、定位、诉求点；4、周边竣工项目入住率、家庭结构；总结：得出区域内市场的供应情况、销售情况、价格走势、定位诉求特点等指导性结论。总结：1、总体市场的供应情况、销售情况、价格走势、定位诉求等可以为项目提供指导性结论。2、区域板块在城市发展中的地位，可以为项目档次及定位提供依据；3、区域市场不足或市场竞争程度，可以为项目定位提供依据；4、区域市场供需量及未来供需趋势，可以为项目立项提供数据基础；三、市场客群分析：1、对市场客群进行分类；2、分析各类客群的不同生活习惯，思想意识及趋势；3、了解不同

5、客群对城市发展以及各区域认同度；4、发掘各类人群的不同需求；说明：1）为项目定位提供依据；2）为定位提供可借鉴性依据；3）为项目保证“适度超前”提供基础；4）为项目发展适应版块发展提供方向；5）为项目找目标客群提供依据；第三部分：项目本体研究篇一、宗地情况概述：1）项目地理位置；2）项目经济技术指标：宗地面积、规划容积率、绿化率等等；3）宗地现状：三通一平/七通一平；土质：沙土、泥土等；4）宗地地价；5）：周边配套及配套辐射范围：商业、交通（道路、桥梁、交通节点如：公交站点、火车站/汽车站/码头/飞机场等）、银行/金融、医院、景观；二、项目SWOT分析：1、优势Strengths自然条件：

6、地段的特殊性、优越性：周边的配套：成本控制：开发模式：……2、劣势Weaknesses生活氛围：片区形象：景观资源：片区文化资源：项目规划等指标的局限：交通条件：噪音污染；……在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。3、机会Opportunities宏观经济情况：宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的基础；国家金融政策：区域市场思维惯性及发展趋势研判；项目所在区域地产市场、所在片区的大规划；市场竞争环境，市场空白点：区域环境、大势，如WTO，CEPA有项目发展，提升预留空间：

7、周边住宅项目现状/动态：拿地时间/地价、认购时间、开盘时间、销售周期、主流客户、销售阶段、口碑评估、周边产业结构……4、威胁Threats供给集中：同档次楼盘的推出量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。相关片区同类产品的竞争。部分相邻片区的价格竞争。……以上所列举为项目SWOT分析常用元素，常涉及方面，运用时请具体项目具体对待。第四部分：项目定位篇一、定位思考：此处的定位思考是指“从什么地方入手来寻找到合适的项目定位”；一般