长沙市岳麓区XX项目可行性分析报告.doc

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1、长沙市岳麓区XX项目可行性研究报告编制单位：湖南XX地产顾问机构2010年2月8日第一章总论1项目土地介绍1.1土地位置该项目用地位于湖南省长沙市岳麓区1.2土地面积面积441.5亩，其中代征城市道路面积34.66亩，净用地面积406.84亩。2项目相关数据2.1规划定位以商业服务设施和住宅开发相结合的商住用地（其中商业用地面积占15%，居住用地面积占85%）。2.2用地性质商住用地（C2，R2）。2.3用地开发强度要求①建筑密度≤26%②容积率3．5③绿地率≥40%3项目现状地块紧临湖南省中医学院、湖南省工业技术学院，属长沙市两型社会先导区核心区域，是长沙市近几年政府投资的热点。该地块

2、交通便捷、道路宽敞，规划合理。东临城市主干道（象嘴路）、猴子石大桥、规划中湘府路湘江大桥和南湖过江隧道与中心城区相连；南有城市城市主干道（含浦大道）、快速道通达和规划中三号轨道交通线（含浦镇站）；西边绕城高速；北有长潭西高速入口和城市主干道（学士路）。项目土地现为山丘，原少量居民住户在上面有自建房，山上种有树木。临地块北侧地为“枫华府第”楼盘，南侧为“汀湘十里”楼盘，对面东边地块规划中为“科技公园”（见下实景拍摄图：）3.1项目区位指示3.2实景示意地块东北边：象嘴路------北临枫华府第，东临象嘴路，马路对面为“科技公园”本项目地块本项目地块枫华府第象嘴路项目东边：------东临象

3、嘴路，马路对面为规划中的“科技公园”本项目地块------东临象嘴路912、908公交始发总站项目东南边：------地块民宅912公交站象嘴路象嘴路本项目地块------东南边为含浦大道，与象嘴路相交处地块为“汀湘十里”楼盘项目南边：含浦大道路汀湘十里第二章项目背景1．房地产行业政策1.1全国楼市政策09年政策特征：年初松、年末紧；09年政策特征：中央紧、地方松2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨，是继07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热；房地产业成功地担负起扩内需的重任，为中国经济平稳回升发挥重要作用。1.2长沙地方政策长沙经济逆势而上，实现超越从长沙市各项经

4、济指标来看，长沙市经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长为长沙房地产发展提供良好的基础。2．项目区域规划2.1长沙城市与区域规划发展态势总体规划方向形成“一主两次四组团”的城市布局:“一主”指中心城区。“两次”指河西新城和星马新城“四组团”暮云、捞霞、高星、含浦“十一五”规划重点开发区域：河西新城星马新城一洲两岸城南新区暮云、捞霞、高星、含浦四大组团长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。长沙城市建设如火如荼，良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，会吸引更多实力投资商来长投资，也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。2.2含浦镇规划象

5、嘴路与含浦大道交叉口，本地块规划层次上为湖南省长沙市岳麓区含浦镇含浦镇规划层次与适用范围   本次规划分为镇域和镇区村庄两个层次。镇域规划范围为镇域行政范围，总面积89.5平方公里，辖10个行政村、2个（社区委员会。镇区规划范围为望雷大道与丰秋路以东，众新路以北与镇界围合的的区域），包括白鹤社区、联丰村、东山湾村、官埠口村（部分）、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社区（部分），镇区规划面积22.3平方公里，村庄规划范围为芝字港村、干字村、新田村、九江村、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦近期土地利用情况，本项目所在示意图2.3含浦镇发展定位知识创新、

6、文化创意、科技成果孵化、工业化示范、高新产业配套、生态宜居”的现代两型社会建设示范名镇。2.4含浦镇规模全镇2015年总人口为22.55万人，其中城镇人口19.85万人，农村人口2.70万人。城镇建设用地面积为1762.62公顷。全镇2020年总人口为25.22万人，其中城镇人口22.85万人，农村人口2.38万人，城镇建设用地面积为2330.41公顷。2.5含浦镇总体规划布局结构城镇建设用地规模根据预测，按近期1762.62公顷，远期2330.41公顷控制。依据《长沙大河西先导区空间发展战略规划》，本区位于先导区的科研文化产业发展轴和创新创意产业发展轴上。在此基础上，本区将形成“一心、

7、一廊、六区”的规划结构。本项目功能结构示意放大图一心：基于含浦老镇区的综合服务中心一廊：贯穿规划区南北的绿廊，即把北部的象鼻窝和南部的大王山通过中部成片的丘陵串联起来，形成生态绿廊。六片：以工业为主的南部与北部产业中试孵化区、以教育科研为主的科教综合服务区和以旅游服务、科研、居住等综合功能为主的科技研发区、以高科技农业、生态休闲为主，位于镇区南部与干子村的都市休闲农业区。2.6含浦镇道路交通规划本项目周边交通示意放大图规划将道路划分