郑和南路地块可研报告.doc

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1、郑和南路地块可行性分析报告一、区域房地产住宅市场研究二、项目地块分析三、地块周边竞争楼盘情况四、地块周边潜在竞争楼盘情况五、项目销售价格预判六、风险分析七、项目开发经营策略与投资估算八、结论与建议一、区域房地产住宅市场研究1、区域房地产环境特征项目地块所处区域沿江发展核心位置，铁路，水路，公路等交通发达，旅游资源丰富，自然环境优越。在随着房地产项目逐年迅速发展的同时，该区域房地产住宅主要集中了高尚别墅、高档住宅、豪宅的产品特征。高昂的价格也使得全市及外地具备较强经济实力的二次购房者及投资客户为主。2、项目区域

2、房地产市场运行状况据网上房地产销售数据显示，截至6月29日，城北板块今年上半年共认购了317套，成交3109套，销售面积为平米。放眼全市，城北板块销量同比增幅明显高于全市水平。正因为如此，无论是都新盘、老盘，城北开发商积极“赶工期”，希望能在下半年再火一把。据统计，城北板块下半年预计将有14个楼盘推出新房源，上市量约为2898套(包括少量别墅)，总上市面积约平方米。其中纯新盘上市量为450套，上市面积约72000平方米。滨江桃园区域都将是2009年南京楼市7大热点开发区域之一。通过对城北下半年上市量的调查发现

3、，城北纯新盘上市量占比不高，主要的新盘上市量集中在大发·凯鸿隽府、玉桥国际公寓和盈嘉·香榴湾三个新盘。其中，备受关注的大发·凯鸿隽府位于“2009年南京楼市7大热点开发区域”之一的滨江桃园。在去年饱受降价风影响的滨江楼盘率先调价，打破了城北的价格格局。在随着市场的回暖滨江楼盘再次重新振作起来，销售价格再次攀升至20000元/平米的水平线，直逼城中豪宅。世茂外滩新城在本次价格攀升时推出了一期楼王3号国际公寓，开出了20000元/平米的均价，并且以197套的成交量位列城北前十。截止日期09年6月30日数据来源：网

4、上房地产二、项目地块分析1、项目基本情况（1）地块区位地块位于滨江景观核心区域，紧邻长江自然风光带，地块西侧为郑和南路，东靠江东北路，南邻定淮门大街，地理位置优越。（2）地块周边环境定淮门大街西江东北路清江西苑苏果超市漓江路宝船公园江东北路（标致4S店、烟波渔港）张公馆一号私房菜定淮门大街西海德卫城（3）周边配套a、交通本案西侧为郑和南路，东靠江东北路，南邻定淮门大街,公交18路、12路、39路、57路、32路、302路等公交线路均途径于此。b、购物华润苏果超市，三叉河水果批发市场、白云亭农贸市场、定淮门及漓

5、江路沿街商铺、龙江新城市广场等。c、餐饮娱乐江东北路靖江渔港（桑拿、茶社）、定淮门大街沿街饭店、一号公馆、龙江华纳影城、龙江百乐门KTV、漓江路云水百都桑拿休闲会所、龙江美食街、江苏电视塔下“水木秦淮”特色餐饮街等。d、教育南京第四十中学、十二中学本部,多伦路小学,姜家园小学,e、医疗江苏省妇幼保健医院,江苏省人民医院,海军414医院,南京医科大学第二附属医院,下关医院f、金融服务中国银行、建设银行、交通银行等。j、其他服务配套中国移动公司、公安局鼓楼分局、宝船公园、建材超市等。2、地块经济技术指标根据规划要

6、求，本地块占地178亩，容积率≤2.0。由此推算本地块总建筑面积应在平米左右。根据地块特征、周边楼盘情况以及地块经济技术指标上来看，本项目最佳住宅产品类型为高层、小高层。3、地块SWOT分析优势（Strength）1、区位优势——位于主城河西板块最北端，生活居住区密集，土地价值稀缺，坐拥城市成熟中央生活圈。2、交通优势——地块周边公共交通发达，江东北路、定淮门大街两条城市干道直通山西路、新街口等商业中心及奥体中心。3、配套优势——紧邻超市、卖场、学校、医院、公园等配套设施，就学，购物，医疗，文化、餐饮一应俱全

7、。4、资源优势——仅靠沿江景观，外秦淮河沿河景观带为本地块提供了较好的水景资源。劣势（weakness）1、环境劣势——地块周边为一些老居民小区，形象比较差，一定程度上影响到本地块项目品质。2、区域选择项目多——本案周边新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数。机会（Opportunity）1、中央空中豪宅——坐拥城市自然景观优势资源，在建筑、景观、物业服务上深化豪宅内涵。2、产品特色——楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色。3、品牌开发商——通过打造该高端项目提升开发商、各合作企业的品牌形象

8、。威胁（Threat）1、区域内品质楼盘较多，对新楼盘开发提出更高要求；2、竞争威胁——本案的自然景观与“世茂滨江”相比没有突出优势，价格竞争不及“皇冠钻石双星”（目前均价1万元/平米），项目档次不及风尚国际（别墅）。由此看来，周边在售楼盘对本案构成一定的威胁。三、地块周边在售竞争楼盘情况1、世茂外滩新城项目名称：世茂外滩新城类型：超高层、高层、商业、酒店用地总面积：平米平米建筑总面积：交通位置：下