武汉知音湖某项目可研报告

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1、知音湖项目可研分析2007年7月15日项目基本属性地理位置北望蔡甸知音湖、南临大沌路，属于规划中的武汉新区最西端产品规划指标占地297亩，容积率0.8，可建建筑面积15.8万方基于项目地理位置和产品规划控制指标，我们确定项目可研主要范围为武汉新区的沌口板块，直接竞争对手为沌口区域后官湖板块的临湖住宅项目下面我们就按照如下的逻辑顺序进行项目可研论证沌口板块房地产市场现状分析区域成熟趋势判断武汉经济技术开发区经济发展情况调研沌口板块房地产市场走势分析竞争楼盘及未来竞争态势分析市场结论项目SWOT分析项目定位财务分析可研结论沌口房地

2、产市场分析沌口板块普通住宅吸纳能力分析吸纳率——反映一定时期内区域市场商品住宅消化量指标。区域渗透系数——反映一定时期内区域市场吸纳商品住宅的强度指标。沌口房地产市场分析沌口板块普通住宅吸纳能力分析沌口房地产市场分析沌口板块普通住宅吸纳能力分析武汉经济技术开发区普通住宅2006年整体吸纳率和区域渗透系数指标均为最高，初步判断目前开发区的购房需求尚未完全释放，沌口区域较低的市场房价、日趋完善的生活配套，使目前市场中普通住宅物业呈现一定的供不应求态势。沌口房地产市场分析沌口板块别墅吸纳能力分析吸纳率——反映一定时期内区域市场别墅消

3、化量指标。区域渗透系数——反映一定时期内区域市场吸纳别墅的强度指标。沌口房地产市场分析沌口板块别墅吸纳能力分析沌口房地产市场分析沌口板块别墅吸纳能力分析武汉经济技术开发区别墅2006年整体吸纳率和区域渗透系数指标均为最高，相比目前热点别墅供应区域，沌口区域别墅的吸纳能力更为强劲。区域成熟趋势判断区域住宅物业消费者结构变化区域住宅物业板块购房客户人群的演变过程可以概括如下：早期板块住宅物业购房客户以开发区各企业工作人群、教师、机关公务员、当地原住民为主；在前一阶段的基础上，降低了原住民的比例，增加了汉阳城区购房者比例；现阶段在继

4、续增加汉阳城区购房者的基础上，汉口区域的购房者比例也在增加之中，以桥口为主；区域住宅物业消费者结构变化真实的反映出区域城市化进程的发展历程和发展阶段区域成熟趋势判断区域规划及定位武汉新区规划面积368平方公里，规划人口100万：规划成为辐射整个华中地区的现代制造业基地、生产性服务中心、市级文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城；三大特色组团：汉江组团：规划面积59平方公里，主要是对汉阳城区用地进行整合，完善其文化旅游、居住功能，以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，建成武汉市市级文化旅游中心。结合汉江、长江沿岸

5、开发与旧工业区搬迁、改造和置换，提升区域整体生活品质，凸显城市文化底蕴；沌口组团：规划面积94平方公里，强化武汉经济技术开发区产业功能，打造高起点、高水准的现代制造业基地，细分为产业园区、行政区和居住区；四新组团：规划面积46平方公里，主要培育新的城市功能，为武汉新区发展注入新的活力。其居住用地分为一、二类居住区和商住混合区；在后官湖周边到龙阳湖一线以及东荆河以东的楔型地带规划生态敏感控制区。该区域主要发挥调控武汉新区空间形态，改善城区大气候、为市民提供大型郊野游乐空间，形成良好的城市空间景观等多项功能。区域成熟趋势判断区域规

6、划及定位区域规划及定位是区域城市化的推进动力。项目所属大区域为武汉新区，其次属于武汉经济技术开发区，其区域定位为武汉经济技术开发区的居住用地区、蔡甸的知音湖旅游渡假区。项目所属大区域城市化推进具有多点支撑、多中心共同发展的特征，区域城市化进程的推动受力全方位、多角度、后势强劲。区域成熟趋势判断交通配套区域外大环境已形成“五横五纵”的格局，对内、对外交通都非常便利，在此不再详述；项目地块前面正在修建大沌路（连接蔡甸大集和沌口）预计年底通车，公交线路208站点界时将由目前的新江大五号门西移至项目区域；完善的交通体系建设，是项目地块

7、即将开始城市化开发的标志，即将完工的大沌路将使人流和物流在项目地块内外空间传递，使区域之间日趋融合，加快项目地块城市化进程区域成熟趋势判断从住宅消费者结构变化、区域规划定位和交通配套设施的建设情况三个指标综合来看，项目所属大区域城市化水平已具有一定规模，后续会在多中心推进下全面快速扩张；项目地块交通配套设施已在建设之中，城市化进程即将展开，预计该区域多片储备用地即将陆续动工，后官湖低密度高端居住板块忽之欲出。武汉经济技术开发区经济发展情况调研武汉经济技术开发区成立于1991年5月，1993年4月由国务院批准建立国家级经济技术开

8、发区。建区十余年来，开发区以优良的投资环境吸引了法、美、英、日等20余个国家和地区的客商来区投资，总投资额达600多亿元，开发区已经成为湖北武汉投资积聚的洼地。一大批国外跨国公司及国内著名企业纷纷来区落户，世界500强企业有21家落户武汉开发区，入区企业总数近2000家，形成