白云市场项目定价策略及收益核算.doc

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1、白云市场项目定价策略及收益核算一、项目各层业态分布：楼层主题商品种类铺位首层精品小百货饰品、化妆品、眼镜、时尚小百货、文化用品、工艺礼品6㎡2层时尚女装时尚青年女装、休闲女装8㎡3层品位服装女装＋男装＋中老年年＋童装，正装、职业装（具有小品牌）10.6㎡4层鞋、箱包，床上用品、软性家居用品10.6㎡5层餐饮健身房？目前5层商业业态形式未能敲定备注1.首层街铺为主力店包含快餐，例如麦当劳；2.市场内每层根据铺位分割增加服务型产品业态，增强市场整体综合性与休闲娱乐功能，如：美甲、足疗、美容、美发、休闲吧、明星贴纸、纹身、艺术造型等（8%），

2、租金为6元/平米/天（使用面积）；3.铺位面积具体到实测会略有大小差异；二、产品分析1.产品卖点分析n品牌商业的优势1)白云市场老品牌和知名度已深入人心，消费群体的认同感与忠诚度比较高2)投资商是国内知名的、品牌地产投资商－首创集团，利用其品牌优势可增加置业者与投资者的信心3)白云市场经过10年的运作积累，在区域内具备一定的号召力n消费潜力优势1)白云市场的商圈辐射范围较广，北到朝阳路，南到京通快速路；西起慈云寺桥，东至管庄地带1)区域内商业气氛浓厚，泰资的易初莲花、日资华堂、苏宁电器商城、大中电器等著名商业机构则纷纷在朝阳路入驻，而欧

3、德隆等大型连锁机构也在朝阳路寻找合适的店面；并且沿线住宅项目发展商也热衷商业的建设，兴隆家园2万平米商业街、朝阳园2万平米的商业、朝阳无限2．5万平米韩SHOW商城、住邦2000二期3万平米的商业、1．2万平米瑞丰市场，及财满街的700米内廊商业街都在建设中2)周边消费能力及支撑程度：最低的有效消费能力可达到20万以上，而未来5年内，可增长到40万人3)主力商品消费群体是针对18－35岁年轻时尚消费群体，而这部分目标消费群体来源于周边新建社区的20万的新住户和周边高校（广院、二外等）6万的在校学生n软硬配套优势硬性支持：1)市政道路大力

4、整治。新白云座落在朝阳路上，横向北，动临东五环，加之规划中的城市地铁6号线，区域交通非常方便易达，并且朝阳有朝阳北路，南有京通快速路，十一条公交线路可抵达本案，纵向西有东四环路在今年下半年开始将继续东扩，届时，朝阳路全线将实现双向六车道的道路标准2)新白云的建筑外观更加时尚而有文化内涵3)北面的文化广场设计有不同风格的雕塑、小品、园艺花坛，并沿街道设置了休闲座椅，为购物者提供了一流的休闲环境；软性支持：1)卖场内部规划业种明晰，人流动线合理，各功能区整体统一又各具风格2)营造商场的购物环境，市场的灵活经营模式3)商户入市采用严格的添表、

5、实地考察制度和措施，提高市场整体商户形象4)市场采取统一经营、统一管理5)增加下午五点以后的黄金购物时间，终于让新白云实现晚上接待上班族的梦想，增加的几倍客流也定会给商户带来数倍的收益1)别具特色商铺装修配套服务，为各商户解决后顾之忧，并可按商户要求设计个性铺位n时间优势1)本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险2)与周边市场相比更具有竞争力，是最早投入使用的市场，并且其营业模式和建筑外观在未来5年内都不会淘汰1.客户群体分析对于产权销售，由于采用3年首付返租销售方式，降低了入市门槛，我们预计50%以上

6、为商户（自营者）而投资客也占居了50%的比例。我们希望通过媒体的强势炒作，制作了一个“全民商铺投资运动”，并且在投资客中90%的绝大部分不是专业投资者，而是只是外资企业主管、白领、事业单位灰色收入不菲的管理人员等。2.产品定位“新白云PLAZA时尚基地”是为追求个性的时尚青年人营造的购物、休闲、娱乐、美食、聚友的“产权式卖场”。从国内外先进大型综合商城的经营模式来看，小业主自主经营的负面影响太大，由于小业主自主经营，必然造成商城经营品种杂乱，经营档次底，管理混乱的严重问题，这对一个大型商城的发展是有百害而无一利的。由商场经营管理公司统一

7、招商，统一经营已成为国内外大型综合商城发展的必然趋势，也只有在统一经营的情况下才能保证商城持久经营的品牌化和国际化。只有保证商城的整体经营利润，才能最大限度的保证小业主的投资回报，所以新白云采用市场统一经营管理模式。在目前银行储蓄利率低，投资股票风险高，投资住宅回报小的现实情况下，投资各种硬件指标俱佳的大型综合购物市场，凭借其品牌的经营，规范的管理，高额的回报，尤其对投资型客户来说，无疑是一个明智的选择。3.产品如此定位的原因a)政府政策性区域规划指导，随着北京市政府城市东移计划及CBD东扩计划的实施，朝阳路、朝阳北路住宅项目发展前景广

8、阔，必然同时造成商业潜力增加和商业氛围增强。    b)区域商业环境已成熟、成型，朝阳路上目前大型商业物业有华堂商场、云柏鞋城、易初莲花大型超市、苏宁电器城、京客隆超市、物美超市、朝阳无限的韩秀城（2004