噶米房地产成本与利润分析（完整版） .docx

《噶米房地产成本与利润分析（完整版） .docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、附：我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述（详情请见原报告）。我国房地产企业开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述一、数据来源及调查介绍调查时间：2008年下半年。本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业1所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目2所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用

2、项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。城市公司数量项目数量北京17上海2930广州1931呼和浩特551划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。2划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。城市项目数量项目进展情况北京7上海305个项目已完成销售并入住，2008年底将完成销售13个项目处于“交付使用中”2个项目装修施工已基本完成，，17个项目处于“销售中

3、”6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施广州31工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕呼和浩特54个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”二、指标界定主要指标界定企业剩余=总销售收入-政府所得-非土地成本补偿“剩余”≠利润青岛44西安11苏州11成都11深圳11总体6281青岛43个项目已入住，1个项目处于“销售中”苏州1尾盘销售阶段成都1规划设计阶段总成本=企业财务角度直接成本+运营支付流向的角度政府（土地出让金）+其他成本补偿成本总费用支出=总成本+总税收政府（土地

4、出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿总销售收入=开发项目的全部销售收入政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余三、总成本构成情况（81个调查项目）开发间接费,3.30%财务费用,6.89%销售费用,6.49%不可预见费,3.08%公共配套设施,0.40%市政工程,5.70%前期工程,3.30%土地成本,41.20%建安工程,29.12%项目直接成本构成100%80%60%40%20%0%总体5.0%北京3.3%上海1.1%广州3.9%48.2%42.1%58.2%44.7%34.8%49.4%25.4%42.3%6.7%4.6%9.8%3.9%前期工

5、程占直接成本比例土地成本占直接成本比例建安工程占直接成本比例市政工程占直接成本比例四、总费用支出（25个完成销售的项目）总费用=总成本+总税收100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%50.58%51.72%49.42%48.28%35.50%64.50%53.06%46.94%全部北京上海广州土地成本+总税收除土地外的其他成本五、总销售收入流向（25个完成销售的项目）开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余100%90%80%26.14%11.87%4.15%34.01%37.20%7

6、0%60%50%40%36.49%45.71%32.69%30%20%10%37.36%42.42%61.84%30.11%0%全部北京上海广州政府除土地外的其他成本企业附：一、调查介绍1.调研区域本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。城市公司数量项目数量北京17上海2930广州1931呼和浩特55青岛44西安11苏州11成都11深圳11总体62811.企业属性企业属性100%80%60%40%20%0%总体北京N=62N=1民企91.9%国企8.1%上海广州N=29N=1993.1%89.5%6.9%10.5%呼和青岛浩特

7、N=5N=4100%100%西安N=1100%苏州成都深圳N=1N=1N=1100%100%100%100%3.公司规模总体中，54.8％的被访开发商为中型企业。公司规模100%80%60%40%20%0%总体北京上海N=62N=1N=2925.8%3.5%广州N=1957.9%呼和浩特N=5青岛N=425%50%25%西安N=1100%苏州N=1100%成都N=1小型深圳N=1100%中型54.8%大型19.4%72.4%26.3%24.1%15.8%100%100%100%总