韩建新鹿国际商业项目部分定位思路

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1、韩建·新鹿国际商业部分定位思路关于本案商业的核心问题定位！定位决定成败定位决定产品定位决定营销方式定位决定赢利模式与收益关于本案商业的核心问题如何定位定位应基于市场供需状况定位应基于产品自身特征定位应基于商业运营的可行性定位应基于经济效益的实现看市场——寻找市场空白点本案位置项目位于西城区西直门外大街南侧，距西直门桥约200米路南，东侧为中仪大厦，西侧紧邻地铁4号线，靠近中糖大厦，距华堂百米左右。北侧紧临西外大街，东北侧为西直门交通枢纽和西环广场。动物园商圈阜城门商圈金融街商圈市场　　　百货本案新街口商圈本案商业区位特征分析核心商圈——本案核心区域处于动物园商圈东侧，商业氛围较

2、为成熟，但总体表现档次低、环境杂乱次级商圈——阜城门商圈与新街口商业氛围较为成熟，整体档次也较低外围——金融街商圈虽商务氛围浓郁，需求旺盛，商业档次较高，但受西二环道路阻隔，难以借势本案位置特征低、乱、杂、旺百货、专业市场等大型商业物业层层包围交通条件相对便捷本案区域商业状况分析动物园商圈是以中低档、小商品批发为特色的商圈，地铁交通优势明显周边大型商业物业基本以小商品市场为主，有东鼎服装批发市场、天皓成服装批发市场、世纪天乐国际服装市场、天乐宫服装批发市场等，经营范围以服装服饰为主,也包括鞋帽箱包、玩具饰品、家居用品等一应俱全，经营状况基本较好本区域内成熟的小商品批发市场其租金

3、较高，基本在十几元到几十元不等，最高达到三十多元/天/平方米本案区域商业状况分析——市场类区域现状大型商业物业统计——市场类名称地理位置商业面积东鼎服装批发市场西直门外大街43000平方米天皓成服装批发市场西直门外大街5000平方米世纪天乐国际服装市场西直门外大街34000平方米天乐宫服装批发市场西直门外大街8000平方米动物园新天地服装批发市场西直门外大街地下商城10000平方米众合市场天乐以西6000平方米金开利德国际服装市场西直门外大街40000平方米官园小商品批发市场车公庄路25000平方米万通商品批发市场阜城门大街22000平方米天意商品批发市场阜城门大街40000平

4、方米动物园批发市场区域现状大型商业物业统计——百货及其他类名称地理位置商业面积定位华堂西直门店西外大街18700平方米中档时尚百货甘家口大厦三里河路21000平方米中档购物中心新华百货新街口北端65000平方米中档时尚百货北京华联阜城门店阜城门地铁站20000平方米中档时尚百货家乐福方园店西直门18000平方米大型超市卖场西环广场嘉茂购物中心西直门89000平方米中高档购物中心紧临项目西侧的华堂商场与项目一路一隔的西环广场区域未来大型商业物业供应状况统计项目名称位置商业面积定位档次开业时间天美时尚名店新街口20000平方米精品市场中2007.5万特购物中心新街口16000平方米

5、精品店中店中2007.10金融街四季商城金融街89000平方米高端百货高2007上半年金融街金树街金融街15000平方米餐饮酒吧街中2007上半年未来周边大型商业物业供应量大,业态类型丰富,竞争激烈结合区域购物类商业市场特征,我司认为——百货类本案物业面积、形态、楼层等不符合百货类业态需求，招商难度偏大百货租金较低，难以获取最大利润整售可能性较小打散销售不利于商业经营，操作难度大市场类租金售价虽高，但档次太低，严重影响项目整体品质目前市场型商业物业竞争激烈，已趋于饱和，市场风险较大专业店本案符合大中、苏宁等家电专业店的选址要求，但品质感差，租金较低以伊利诺伊、美克美家等为例的高

6、档家居展示店品质感强，租金适中西二环外数量西二环内数量白石桥动物园25家西直门内大街6家西直门外大街5家平安大街38家北礼士路18家平安里西大街53家车公庄大街14家西四北大街23家阜成门外大街29家阜成门内大街6家月坛北路10家太平桥大街7家金融街26家本案区域商业状况分析——餐饮类本案周边(以西二环为轴心)餐饮店铺分布本案好伦哥永和大王东方布老虎烤肉店伯克王又一福江南大夫弟宏状元粥百万庄园成都小吃隐逸楼茶艺鼎盛乡包子铺蜀渝新疆饭馆中俊酒店燕鲍翅花花酒家新九龙火锅川菜东北虎又青天香飘阁牛肉面双清园红苑酒家国宾酒店鸿宾楼地球村闽江情甘家口商场吉野家麦当劳肯德基有乐和食老院子

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