房地产工程管理和项目成本管理

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1、房地产工程管理和项目成本管理　　【摘要】随着国内房地产市场竞争日趋激烈,房地产开发企业为维持自身的生存与发展,必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作,成本控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重点。本文介绍了房地产工程管理的内容和构成，探讨了强化房地产成本管理的策略。【关键词】房地产成本管理中图分类号：F293.33文献标识码：A前言房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣

2、工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。一、房地产工程管理的内容1、房地产开发的设计管理房地产开发的设计管理应做好以下工作:7（1)选择优秀的勘探设计单位,切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以设计观念先进,设计实力雄厚,成本控制合理等为依据择优选择设计

3、单位承担设计任务。（2)保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度,及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜,同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。（3)要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准,注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作则,不要自行变更已审查批准的施工图设计文件,以杜绝工程隐患,确实需要改进图纸时,必须按照有关规定程序办理手续。2、房地产开发的项目工程管理（1)施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支,提高房地产开发项目投

4、资效益的关键环节。（2)工程质量管理。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义。工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。（3)7工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方购房者的利益。为此,要督促施工企业结合工程实际,编制出切实可行的施工组织设计和进度计划,以确保工程按进度计划顺利竣

5、工交付使用。二、房地产项目的成本构成研究房地产企业的成本费用管理,必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目成本费用构成非常复杂,包括了内部和外部因素,涉及环境、经营、技术、管理等各方面。1、土地成本土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分:土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。2、工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。3、相关税费房地产开发过程的税费,不论是开发企业负担还是购房者负

6、担,最终都构成房价,转移到购房者身上。主要税种有:营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。4、管理费用只用于房地产开发到出售交付使用过程中,7开发商管理人员所发生的一切费用等。5、筹资费用房地产开发属于资金密集型产业,需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资,产生了一部分费用。通过上面构成分析,房地产开发项目成本分为三大部分:土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。(见图1)三、强化房地产成本管理的策略1.制定项目成本计划(1)项目成本计划的形成过程。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐

7、层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。7(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法有：一是历史数据法，这种方法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；二是定额资料法，这种方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；三是合同价法，这是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨(标后谈判)，修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同

8、价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；四是询价法，这种方法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为企业确定项目目标成本的依据