房地产企业融资模式探究

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1、房地产企业融资模式探究　　摘要：融资问题是当前我国房地产企业面对的重要难题。本文根据我国房地产行业以及不同规模的房地产企业的融资特点和现状，提出针对性的优化建议，以求降低其融资成本，防范融资风险，并能及时获得所需的资金，破解当前的融资困局。关键词：房地产融资；融资模式；融资现状中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：一、房地产行业融资特点房地产业是典型的资金密集型行业，占用资金规模大，项目开发周期长，生产环节、流通环节、消费环节都需要资金的支持，自有资金不能满足需求，需要进行大量的融资。1、房地产项目价值大，对资金的需求量巨大，房地产开发企业必须借助金融机构和资本市场进行融资

2、。2、资金的占用期长。房地产开发周期长、资金周转慢、产品变现期长。对每一个房地产开发项目而言，基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋销售等多种环节，通常需要3-5年的时间。分析现金流的情况，资金从项目初期流入开始，到实现第一笔售房款，至少需要3年，这个时间段稍有不慎就可能出现财务风险。83、开发使用资金集中而资金来源分散。房地产日常经营活动中购买土地使用权、批量购买建筑材料等都表现为巨额资金的一次性集中投入。然而，筹集这些资金却需要花费长时间寻求多种方式、多种渠道。4、房地产融资可以房屋、土地使用权作抵押。房地产企业的贷款多以房屋和土地的抵押为条件，这样开发商获得融资较容易

3、，而对于金融机构则更有利于控制风险。二、房地产行业总体融资现状（一）资金主要来自银行贷款，融资渠道较为单一1、商业银行贷款仍然是最主要融资方式我国的房地产企业最主要的资金来源是银行贷款（包括国内贷款及、其他资金项中的定金与预付款和自筹资金中间接来自银行的部分）。住建部2010年调查显示，房地产企业平均每个项目61%的资金是来自于商业银行的贷款，包括购房者的个人按揭贷款、建设单位贷款房地产开发贷款等。2、银行贷款融资在调控作用下开始缩减虽然对银行资金的依赖度长期居高不下，但是，近期整体银行贷款增速呈现回落的态势。中国人民银行发布的《2012年1季度金融机构贷款投向统计报告》也显示，1季

4、度新增贷款2.46万亿元，同比多增2169亿；房地产开发贷款余额2.83万亿元，同比增长11%，增速比上年底小6.1%；个人购房贷款1季度增加1574亿元，同比少增加17578亿元，这是紧缩的货币政策和严格的信贷调控的结果。2010年以来，为缓解市场上货币流通过剩题，央行多次加息，直接增加了房地产企业的成本。曾连续12次提高大型金融机构的银行存准备金率，使得目前的银行存款准备金率依然处于20.5%的高位。收缩银行信贷量也减少了地产企业的贷款量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。购房者按揭贷的首付比例提高，审批时间拉长。国家统计局去年6月公布的数据显示，个人按揭一项已经

5、出现明显下降，前5个月个人按揭贷款3443亿元，减少8%。中原地产数据也证明，2011年前8个月房企资金来源中个人按揭项目下滑了4.2%，是所有项目中占减少最厉害一项。（二）、资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高1、短期资金较多、长期资金不足，融资结构非常不合理以前，开发商常常采取长期使用购房者预售款和建筑商资金的办法拉长资金使用期限，也可以向银行申请贷款延长来解决资金时间不匹配的问题。但在政策严格控制开发贷款和要求预售款设立专门账户的情况下，房企以往使用的这些方法被限制，这将使不少房地产开发企业出现资金紧张甚至财务危机。2、财务杠杆的使用过于激进8我国土地相关政策中土地闲置

6、年限和用途等规定较宽松，开发商都希望借此实现快速滚动开发，因此承受很高的财务杠杆。我国地产企业事实上是在以金融运作为核心的模式运行，资产负债率维持高位，要求尽量压缩库存，迅速变现。但是，我国的资本市场的发达程度远远低于美国，房地产企业融资收到了很大的政策约束。因此，当销售回款产生的现金流不能及时的进入高财务杠杆运转环节时，开发商的资金链就会有断裂的风险。（三）房地产行业融资难度空前、房企资金融通受到限制1、上市融资的难度大我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大。不仅条件严苛，手续等还比较麻烦，还要经过一年的进程。再融资也有很大的限制和时间间隔要求，同时监管机构对上市企业

7、的经营信息透明度要求高，能满足这些要求的开发商只有凤毛麟角，发行股票进行融资的房地产企业占比非常小，截至2011年底我国近七万家房地产开发企业中只有148家在沪深两市上市（依据证监会行业分类标准）。不过，房地产企业积极通过借壳上市、海外上市等其他途径进行股票融资。尤其是在香港上市，已经成为内地房地产企业日益重要的融资渠道。房地产企业通股市融资渠道包括直接上市、借壳上市和已上市房企增发再融资。2010年108月，证监会为落实国务院在房地产调控上的政策要求，暂