住宅开发项目前期策划.docx

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1、住宅开发项目前期策划1项目概况其正御景东方项目是由湖南其正房地产开发有限公司，投资开发的现代生态阳光住区。地处未来高新区核心腹地的御景东方，以近8万平米的建筑体量，扼守益阳大道沿线门户，雄踞一个城市的黄金分割点，东临银城路，西面倚山。山水环绕，宁静优美。2项目SWOT分析2.1S（优势）1，以御景东方为圆心，驾车3分钟可至长张高速出口，10分钟抵达益阳沃尔玛广场核心商圈，15分钟益阳火车站，1小时可达长沙黄花国际机场，桃花源故里。规划2013年长常城际铁路益阳站通车，御景东方与长沙的生活将进入半小时时代。2，由御景东方坐镇的益阳高新区，随着以三一重工

2、，中联重科为龙头先进装备制造业和以湖南国晶硅业为主的光伏产业园为代表的新材料新能源行业的陆续投产，以及金立平板电视为主的电子信息产业，和汉森制药为主的生物工程行业的发展，在经济上迎来了质的飞跃。而处在此地的御景东方，以其非凡远见诠释未来有为人士的品质生活。3，北京中外建建筑设计公司以“缔造经典并超越经典”的设计精神，在深圳创造了华侨城博托菲洛，东部华侨城天麓等顶级作品。今天，其正地产与北京中外建携手，以其专业视野，定制御景东方项目都市名宅典范。4，益阳市首创“空中院馆”，将庭院概念引入阳台，更享双层高空中院馆，视野开阔，阳光充裕，利用率高，大大提高居

3、住品质。在户型设计中，大面积采用了3阳台设计，每户至少3面采光，户户南北通透，为户主提供了更大的阳光空间。5，园林设计结合生态阳光的理念，以现代的设计手法，以“水、树、林、花”为基本元素，艺术再现山水诗意空间。“入口禅意水景”、“中央生态湖区”、“休闲漫步景观带”、“泛会所架空层艺术区”、“时尚生态街区”、“落花流水瀑布景区”、等六大主题景区，通过以水自山而出，曲行汇至中央景湖区，由主入口奔腾而下，最后被喷泉收回，以水系形成的景观，溯水而上，突显征服城市，诚服自然之意。2.2W（劣势）；1，项目位于郊区，远离市中心，相对于市中心的其他项目而言，项目周

4、围城市基础设施、配套设施还有待完善；2，位置偏远，市场接受度有限；3，本身知名度不高，相对恒大、绿地、碧桂园等大品牌而言缺少品牌效应；4，项目规模不大，较难满足消费者选择大型小区的需求，都只有毛坯房，现在进入尾盘的销售，销售量更难，顾客的选择性更少。5，部分建筑规划采用东西向坐标，造成部分户型无正向，且车位些许不足，离客户的需求上有差距，带来销售难度。6，由于房地产在社会经济及活动中的重要性，政府对房地产市场非常重视，因此，对于房地产商品交易、生产等的调整随时变化，现如今环境下，由于个别地区房地产市场泡沫的出现，使得国家对房地产的打压相对以前较为严重

5、。在这样的市场环境下，御景东方项目的崛起是需要一定的努力的。2.30（机会）1、环境机会益阳经济不断发展，社会生活水平不断提高，购房的人越来越多，人民对于住房的要求越来越高，追求舒适，安宁，享受生活的观念越强。而御景东方环境好，交通便利，教育资源丰富，具有良好的居住环境。2、多家开发商齐聚此版块，必将引起市场极大的关注，无形中进行宣传，增加客户的兴趣和关注度，影响力更大。目前区域市场为轻空白，区域竞争压力小本项目充分利用区域市场供应空白的有利时机，通过设计独特的户型满足客户的需求，打造自己的品牌，吸引了更多客户。3、有效需求增长较快国家经济结构的调整

6、带来城市经济的较快增长，催生社会消费能力的上扬，为房地产市场带来较大升值潜力和空间。4）城市的人口增加，购房需求量增加。5）高新产业造就百亿经济圈：　　由御景东方坐镇的益阳高新区，随着以三一重工，中联重科为龙头先进装备制造业和以湖南国晶硅业为主的光伏产业园为代表的新材料新能源行业的陆续投产，以及金立平板电视为主的电子信息产业，和汉森制药为主的生物工程行业的发展，在经济上迎来了质的飞跃。而处在此地的御景东方，以其非凡远见诠释未来有为人士的品质生活。2.4T（威胁）1、国家政策调整随着我国房地产行业出现的大幅的房地产泡沫现象，国学家对房地产的干涉和政策的

7、制约越强，对本项目的销售量和价格产生威胁。2、强有力的竞争楼盘随着房地产技术的提高，房地产产业的竞争加剧。就本楼盘附近的楼盘较多，在户型，价格上面都有不同，消费者对其他楼盘的市场认同度较高，增加了销售的威胁竞争。3、环境威胁房地产的供给量较大，空置房的比例有增无减，只有具有特色的楼盘才能取得较好的销售业绩。楼盘的销售出现两极分化，有的楼盘销售状况较好，有的则不好。所以说销售的未来状况不明确，威胁性较大。4、未来区域市场供应逐渐增加，易削落本楼盘的市场份额，容易形成同区域的竞争强。5、区域商务基础太过薄落，消费者的类型会减少。3项目STP策划项目STP

8、策划（市场细分Segmentation、目标市场选择Targeting及市场定位Positioning）是住