万科集团企业价值评估.doc

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1、万科集团企业价值评估作者：冯杰来源：《财税月刊》2016年第05期        摘要企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。本文使用了现金流量法对万科集团的企业价值进行评估。        关键词企业价值；评估；自由现金流量        一、企业概述        万科成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，现有员工16000余人。万科1988年进入房地产行业，经过二十多年的发展，成为国内最大的

2、住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，成为深市“老五家”之一。万科于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%股份转予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。        二、企业价值评估        1.营业收入预测        万科集团报表年度前五年营业收入呈持续增长趋势，采用平均增长率对未来五年的营业收入进行预测，计算得出平均增长速度为37.52%（排除了2014年的数据的干扰）利用敏感性资产负债与营

3、业收入的关系，采用销售百分比法预测未来财务数据。        2.净营运资金增加额的计算        净营运资本平均增长率为11.08%，以此作净营运资本增加额预测        3.资本性支出预测        采用营业收入百分比法计算每年资本性支出各占营业收入的比重，计算出资本性支出占营业收入的平均比重为0.18%        4.企业自由现金流量预测        5.公司价值预测        （1）股权资本成本        Rf：采用2015年5月10日发布的3年期国债利率3.9%        Rm：采用深圳综指市场

4、平均收益率22.68%        β：万科月平均收益率为0.69%，市场月平均收益率为0.95%，计算为0.72        Ks=Rf+β*[E（Rm）−Rf]=3.9%+0.72*（22.68%-3.9%）=17.42%        （2）债务资本成本        选取中国银行三到五年期人民币贷款利率4.75%作为债务筹资成本        计算税后债务资本成本Kd=4.75%x（1-25%）=3.56%        （3）加权平均资本成本（WACC）        经查询，万科2011到2015年长期债务资本和权益资本

5、的比例在1：2左右波动，未来资本结构采用相同的比例。WACC=17.42%*2/3+3.56%*1/3=12.8%        （4）公司价值预测        预测期价值=∑FCFFt/（1+WACC）^t=.9（万元）        预期2020年以后企业将以5%的增长率保持稳定增长        后续期价值=FCFF*（1+5%）/（12.8%-5%）*（1+12.8%）^5=.62（万元）        公司价值=预测期价值+后续期价值=.5万元        作者简介：        冯杰（1995-），女，江西吉安人，江西

6、财经大学本科生，研究方向：财务管理。