城市化背景下县级城市综合体发展探究-

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1、城市化背景下县级城市综合体发展探究*　　摘要：中国商业地产发展空间巨大，高级别城市综合体开发竞争激烈，县级城市综合体发展后劲十足，商业升级等都为城市综合体迎来发展机遇。随着一二线城市综合体开发竞争的激烈，具有强烈发展意愿的县级城市不失为一个突破口。即将实现产业升级的较发达县级城市和承接第二产业转移的县级城市发展综合体的机遇更大。掌握县级城市商业机理的特征，才能成为当地市场的领导者。关键词：城市化；县级城市；综合体发展中图分类号：F293.3城市化，人口的聚集造就了房地产业和商业的广阔商机，人口在时间和

2、空间上的分布，直接决定了行业发展的趋势。中国的城镇化进程，将极大的促进县域经济的发展，县级城市将更多的承担起汇聚人口、形成商业中心的功能。中国的城镇化进程还将通过促进农村土地流转，发展农村经济等多项政策措施促进农民收入的跨越式增长，缩小城乡收入差距，消除城乡经济二元化的鸿沟。赋予县级城市广阔的发展空间。11商业地产是近几年来房地产行业的宠儿，受限购限贷等房地产宏观调控政策的影响相对小。出于抢抓机遇、分散风险、沉淀资产的考虑，国内开发商几乎集体“转型”，或多或少，或高或低介入商业地产项目发展。尽管与高级

3、别城市相比，县级城市由于经济总量小，城区人口少，居民消费偏低，商业地产项目收益的总额、品牌影响力远不及高级别城市，高利润率的空间也有限。但商业升级需求明显，市场空间巨大，资产升值可预期。目前来看，在城镇化背景下，县级城市迎来了综合体的“春天”。一、县级城市综合体发展前景广阔中国商业地产发展空间巨大，商业升级、城市综合体形式大行其道，高级别城市综合体开发竞争激烈，县级城市综合体发展后劲十足，这些都为县级城市综合体发展提供广阔的前景。（一）中国商业地产发展空间巨大而美国、日本、韩国城市化加速发展的进程都表

4、明，工业化是推动城市化的最主要因素，人口密度只是辅助因素，一个国家经济发展最快的时期，就是城市化进程最快的时期。中国目前仍处于经济发展的快速通道中，人均GDP稳步增长。中国商业地产正处于起步期，不少城市已经步入加速发展期，据预测，未来10年，中国人均GDP在3000～8000美元的城市数量将从200座增加至320座，而人均GDP在8000美元以上的城市将从2811座猛增至177座。中国正处于商业地产大发展的时代。住宅需求增速趋缓，商业升级需求明显；从住宅向商业、从销售向销售持有并重转型，已成为意在可持

5、续发展的开发商的共识，大型房企纷纷加大商业地产比重。（二）商业升级为城市综合体迎来发展机遇随着人均GDP的提升，城市化率的提升，人们的消费习惯和生活方式发生变化，必然导致城市商业业态升级。世界各国商业业态和形态的变迁有规律可循，基本都经历了从传统形态阶段到业态丰富阶段、业态替代阶段，再到升华转型阶段的发展历程。在传统形态阶段，主要形式是沿街商业、批发市场等，消费者对价格最敏感。在业态丰富阶段，主要形式是百货商场、大型综合超市零售购物等，消费者多选择自由购物空间。在业态替代阶段，主要形式是购物中心等，消

6、费者单纯购物的时间明显缩短，更注重品质和文化情感的需求，融合休闲、娱乐、购物等多功能复合的综合商业形态大行其道。在升华转型阶段，主要形式是郊区MALL，购物公园等，消费者的诉求是个性化消费（如图3所示）。11目前，中国很多高级别城市已经处于业态替代阶段，购物中心综合体遍地开花。而县级城市发展水平相对落后，因此发展节奏要落后于一、二线城市，但商业升级的路径规律是相同的。中国大部分县级城市正处于从业态丰富阶段到业态替代阶段升级的历史节点，商业形式也逐渐从百货店、超市等升级为购物中心。强调体验感、文化情感需

7、求的综合体迎来了历史发展机遇。（三）高级别城市综合体开发竞争激烈中国高级别城市的商业地产开发，竞争已经非常激烈。一线城市尤甚，2010年，北京的人均商业面积高达2.23平方米，广州2.15平方米，而上海高达2.61平方米，高于多数发达国家国际化都市的水平。与之相比，商业高度发达的香港2009年的人均商业面积仅1.5平方米。一线城市商业总体供应的饱和程度可见一斑。不仅是一线城市，城市综合体在省会城市以及一些经济发达的地级市，也进入了大规模开发阶段。近年来受益于商业地产良好的发展环境，开发商不断向二、三线

8、城市挺进，商业营业用房新开工总量急剧增加，供应井喷。但是经营上还存在未验证性，经济支撑力量有限，蕴藏的投资风险不容忽视。在高级别城市，开发城市综合体的门槛越来越高，地价不断攀升，需要的投资额巨大，动辄几十亿的总投资。由于供应增大，开发商也几乎不再享受什么优惠条件和谈判空间。在竞争的红海中，资源、实力的比拼厮杀激烈，中小型开发商的市场空间实际上正在缩小。（四）县级城市综合体发展后劲十足11中国的城市化发展进程中，政府起到了主导作用，而本届政府将城镇化作为工