龙湖地产投资管理体系全解读

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1、龙湖地产投资管理体系全解读2012年4月一、房地产行业投资环境分析与决策1.目前国内房地产行业的投资形势课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？2012年房地产行业面临的宏观形势.doc2012年1-3月，北京市财政收入呈现负增长0.9%。同样现象出现在上海、广州、重庆等城市，负增长比例更大。与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近3

2、7%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半。近期基本数据和现象：房地产地产调控后的经济运行状况全国和地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春节假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很大的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的，仍然和经济本身处于减速的周期有很大关系。在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄

3、托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房地产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推动经济结构调整和产业转型。今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加宽松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。财政收入增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数增长

4、的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。2010—2011房地产重要文件和调控目标2010年4月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，2011年1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，2011年12月的中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010年以来的政策调控，调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收

5、缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在。2.现阶段房地产行业的政策导向2011年房地产政策2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年

6、内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011年调控政策2011年关于房地产政策调控问责文件汇总.xls2010—2011年限购程度和范围限购严厉程度递增，抑制不合理需求。中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施；“9.29新政”，中央再次提出“房价过高，上涨过快、供应紧张的

7、城市要限购”。截至2011年1月“国八条”之前有20个城市出台限购措施，但限购条件比较宽松。2011年中央加大力度，“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件，7月限购范围扩大到地级县级城市，限购进一步扩容。截至2011年11月，已有47个城市出台限购令，另有4个城市以限价代替限购。保障房发展状况2011年，在《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20

8、%。为适应经济社会发展，2011年的保障房计划中大量增加公租房数量，比例超过20%，以租赁方式为主将是未来保障房发展的趋势，保障房发展重点转向公租房。近几年全国保障房计划及完成情况（单位：万套）保障性建设2011年金融支持政策汇总.xls调控政策与房产税上海、重庆房产税比较.doc运行一年的现象与成果（以重庆为例）：1.一年收税1亿元，用于保障房建设。2.开发商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建150平方米以上的大房子，而今年90平方米以