龙城花园-创新经典叠拼别墅

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1、龙城花园（龙邸）创新经典――叠拼别墅物业类型：别墅花园洋房建筑类型：叠拼别墅均价：9300元/平方米占地面积：37152平方米建筑面积：45944.50平方米容积率：1.24绿化率：35%开盘时间：2006年8月12日入住时间：2007年9月30日总户数：五期11栋5层叠拼别墅共213户停车位：256个，首层复式送车库车位比：1：1项目地址：北京昌平区回龙观龙城花园开发商：北京昌信回龙园别墅有限公司建筑设计：北京三磊建筑设计有限公司景观设计：北京匡形规划设计咨询有限公司龙城花园(龙邸)项目档案第一部分：项目开发背景一、区域价值评估龙城花园(龙

2、邸)地处八达岭高速路8出口，距北三环也仅有16公里。除八达岭高速路外，北侧的北青路、京包路都可以快捷地到达上地、中关村腹地。区域的环境十分优美，非常适合人居。四通发达的交通网络优美的居住环境和良好的人文历史氛围受到中关村科技园区辐射区域发展影响1、区域房地产市场现状昌平八达岭别墅区已聚集了三十余家别墅项目，在售的观山悦、园墅等项目也处于热销中。目前，八达岭昌平别墅区平均销售价格已经达到10000元/平方米。2、区域竞争楼盘状况昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，产品都以高档的别墅的形式引领市场，主要有独栋和双拼的形态。园墅利

3、用50％的原生林地造园，创造美好居住环境。怡泽家园和保利垄上都引温泉入户。宽HOUSE面宽增加到7.5-11.2米，实现最大化迎阳面。3、区域房地产市场发展前景预计07年昌平区域别墅开盘量将达100万平米左右。随着奥运会的临近，将带动经济发展带北移，区域别墅升值潜力仍不容小觑。伴随着别墅内外环境大幅改善，该别墅区的市场价值将重新被国内外人士认识。第二部分：项目总体开发策略一、项目总体开发理念龙城花园“龙邸”延续发展低密度住宅的路线，北美风格结合东方大面积斜屋顶的造型，对建筑横向线条的强调使得建筑整体张弛有度，整体设计风格依然内敛、沉稳而不失大

4、气。在产品细节的塑造上，依旧沿袭对细节上的不懈追求，潜心于对产品以及社区的打造，把龙城花园“龙邸”建设成亲历亲见的品质社区。二、项目发展定位1、目标客户定位龙城花园“龙邸”的客户大多来自于京北亚奥、上地中关村区域，并选择将龙城花园作为自己的生活第一居所。2、从客户个性特点分析目标客户个性特点是不事张扬，对自身能力相当自信，受过高等教育，以东方的精神涵养自身，以西方科学了解和改变世界。与当下社会浮躁和狂热保持冷静态度。3、从地段上划分主要在八达岭高速公路以西，北青路以南，北京市在这个区域里边，从整个客户趋向来讲没有太大变化。4、从客户整体的工作

5、来分主要是京北亚奥、上地中关村区域高科技，高知识人群为主，包括一些龙城酒店的常客。3、项目SWOT分析（1）优势地段优势昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。交错的交通将京昌沿线，特别是沙河板块与奥运村、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。配套设施优势龙邸与五星级酒店为伴，是五星级酒店别墅区，周边还有龙城高尔夫练习场、北京农学院、美廉美超市、京客隆超市、北大国际医院等等。文化气息优势区域周边文化气息良好，北京大学法学院、华北电力大学

6、，北京农学院仅举步之遥，小区还配套英才幼儿园龙城园。开发优势龙邸”是龙城花园的最后一块建设用地，也正是因为如此，龙城花园的开发商在做五期“龙邸”项目上，倾注了十余年的别墅开发经验，力图创作出一个完美的收官之作。（2）劣势项目位于北京北五环至六环之间，离北京的CBD区域还有一定的距离，对于需要依靠公共交通的业主来说，则略显不便。龙邸的公交线路情况以郊区线和西部、北部线为主，尚不是十分发达。（3）机会点2008北京奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重大利好，该区域将会有更好得发展前景，从而拉动对房地产的需求进而牵引房价的上涨。（

7、4）威胁点项目的板块也是高档别墅聚集区域。随着新项目的不断增多，老项目持续放量，该区域的市场竞争将日趋激烈，现有的和将来建设的同档次项目会对项目构成威胁。第三部分：项目规划设计一、项目总体规划设计龙城花园五期“龙邸”占地面积37152平方米，总建筑面积45944.50平方米，产品形态是叠拼别墅，发展低密度住宅的路线，在产品细节的塑造上，在细节上实行不懈追求。真正的人车分流四重院落沉静大宅亲地理念过渡空间阳光生活二、园林景观设计小区园林以自然山水为基本形式，并力求自然与人工巧妙地、完美地结合。社区内五条园林景观带由一条中心轴线贯穿，纵横交错，疏

8、密相间。欢快活泼的弧线型树池，浪漫娇媚的樱花园，还有参差多态的百花园，木栈道及彩色石头铺成的石子路及卵石沙滩，高低错落，将整个社区的园林景观分成了四个层次。浪漫园林