加强房地产开发风险管理探究

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1、加强房地产开发风险管理探究　　摘要：房地产开发是房地产开发公司通过一系列程序取得收益过程，是房地产开发公司达到自己经济以及社会目的的活动。由于房地产项目的特性，具有投资过程的长期性、高投入性以及不可移动性等特点，这些特性决定其在房地产开发过程中具有各种不确定性，这些不确定因素就是风险，管理上在不同时期都面临着多种风险和困难，进行全方位、全过程、系统的、动态的的风险管理是一项不可忽视的重要工作。本文首先对房地产开发进行风险管理的意义进行了介绍；其次全面说明和分析了房地产开发各阶段风险如何识别；最后提出了一些科学合理的

2、房地产开发在各阶段风险的应对措施，并对全文进行了概括性总结。关键词：房地产开发；风险管理；风险识别一、房地产开发进行风险管理的意义7风险在不断更替和变化，因此风险管理是个动态的过程，需要时刻对风险管理计划进行评价和检查，此项工作需要贯穿公司发展全过程。对房地产行业来说，对房地产开发进行有效的风险管理具有极其重要意义，主要表现为：第一，在长期、动态、复杂房地产开发过程中，能够增强房地产企业的风险理念，对风险做出客观的评估、准确的识别，根据面临的风险及时进行自我调整；第二，可以避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击，维持

3、企业生产经营的稳定，为企业员工提供更好的社会保障；第三，可以加强风险损失的控制和防范，建立科学的风险管理机制，提高开发商的风险管理水平，保障开发项目的顺利实现；第四，有助于消除承建商的风险顾虑，增强投资商的融资信心，保障消费者的购房品质，提升品牌信誉度，加强房地产企业与社会各方面的密切联系；第五，有利于政府利用风险机制进行宏观调控，促进房地产业的健康发展，调节房地产的开发地域，保证社会发展的稳定。二、房地产开发各阶段风险识别房地产企业风险管理的基础是风险识别。所谓风险识别就是通过各种手段和方法确定风险事件，并将其整

4、理成文档。房地产开发过程通常分为四个阶段，首先是投资立项决策，然后是土地获得，再者是项目建设，最后是销售管理，在这四个阶段主要任务不同，因此风险表现也不同。（一）投资立项阶段的风险识别1、项目定位风险7在房地产行业，拿地就等于赚钱这个简单盈利模式早已被打破，当今，房地产开发企业要想赚钱必须需要保证项目开发成功，这就需要其准确定位房地产项目。我国城镇住房实现社会化和商品化时间还不长，只有短短的十几年，多数开发企业还存在项目定位不明确、供需分析不足等问题，常出现项目运作的艰难，资金不能及时回收，甚至危及企业的生存。2、

5、宏观经济政策风险房地产行业是国民经济的重要行业，受国家各方面政策影响，例如城市规划、土地管理政策、国家产业政策、金融税收政策、住房政策等，受国家宏观调控政策的影响很大。（二）土地获得阶段的风险识别1、融资风险房地产开发商最关切巨额资金的筹集问题，筹资措施不当，会造成资金周转困难，筹资成本大幅上升；筹资手段合理，可以降低筹资风险，减少筹资成本。2、土地状况风险土地风险主要来自四个方面：规划设计指标认可的不确定性、社会属性、土地自然属性以及规划部门对土地使用性质。3、征地安置风险我国征地拆迁补偿涉及许多社会和法律问题，

6、基于各种原因，原房地产所有者不愿出售；法规可操作性比较差，法规规定太笼统。（三）项目建设阶段的风险识别1、规划设计风险7规划设计风险包括建筑面积、户型比例以及小区整体规划等风险，类似于项目定位风险。规划设计风险是由于建筑、通风空调、给排水、结构、电气和装饰等方案的设计依据不合理，或者是设计参数、设计依据、设备器材选型不合理等，致使建筑工程很难达到预期效果。2、工期拖延风险工期拖延可能会发生在建设阶段每个环节。工期延长会增加管理费用，增加投入资金利息支出；房地产市场状况瞬息万变，工期延长可能会致使开发商错过最佳销售时

7、机。3、项目质量风险吸引客户不能只靠地段，更重要的是地产质量。施工环节是影响质量的关键所在，不确定因素主要为：监理的控制水平、施工方案的选择、承包商的技术水平以及建筑材料的质量等。（四）销售阶段的风险识别1、销售合同风险合同纠纷风险是一种概率较高的风险，风险结果也较大。在销售合同中，房地产交易双方切勿模棱两可，要有明确的规范，因为房地产商品价值巨大，一不留神就会造成无法弥补的损失。2、销售时机风险7房地产租售分为预售即时销售和滞后销售三种。预售可以降低开发成本，节省利息，提前回收款。但是一旦房价上涨，就失去了房价上

8、升增加的收益；房地产即时销售受销售价格随机波动的影响很大；房地产滞后销售承担较大资金成本，存在不能及时收回资金的风险。三、房地产开发各阶段风险应对措施（一）投资立项阶段风险的应对1、抓住开发时机，规避国家政策环境风险任何房地产企业公司都不可回避国家政策的变更，因此房地产开发需想法设法避免紧缩的政策环境，及早开发，及早销售，快速收回投资。2、找准项目定位房地产