因情势发生变化,可以协商变更部分合同条款

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1、因情势发生变化,可以协商变更部分合同条款因情势发生变化,可以协商变更部分合同条款因情势发生变化,可以协商变更部分合同条款　　1988年6月28日,厦门交通运输公司(下称交运公司)与厦门宏达洋伞工业有限公司(下称宏达公司)签订了一份厂房租赁合同。合同规定:1交运公司将位于厦门市仙岳路8号的钢筋混凝土全框架结构主体厂房和2幢760平方米的房屋出租给宏达公司使用;2主体厂房租用时间6年,即从1988年8月1日起至1994年7月30日止。主体厂房面积3849平方米,月租金每平方米元,宏达公司应于每月日前将当月

2、租金付给交运公司;3在租赁期内,宏达公司对交运公司输送的劳力应优先安排,劳务合同双方另行商定;4租赁期内,如增加土地使用税、房产税等,其增加部分由宏达公司支付,但交运公司应提交有关增加收费的依据;宏达公司对所承租的厂房等负有保管、维修责任。合同签订后,交运公司依约将厂房等交给宏达公司使用,并输送了一些劳力,但双方未再签订劳务合同。由于交运公司输送的劳力无法适应宏达公司安排的工作,大部分已离开宏达公司。1990年11月29日,交运公司函告宏达公司要求变更厂房的租期,宏达公司回函表示正在积极另寻厂址。19

3、91年元月,交运公司先后2次函告宏达公司要求提高租金,遭宏达公司拒绝,交运遂于1991年7月13日向厦门市湖里区人民法院提起诉讼。　　原告交运公司诉称:其与被告于1988年6月28日签订厂房租赁合同后,被告未全面依约履行,将其输送的劳力大部分解雇。原房屋月租金每平方米元,是以被告能安排其员工就业为条件。现商品厂房管理成本上升,被告违背原合同订立基础,该合同租金应按厦门市人民政府规定的商品房租金标准予以调整。请求院判令被告:厂房租金从1991年8月份起每平方米每月租金由元提高到12元。被告宏达公司辩称:

4、合同签订后,其始终严格履行合同,分别优先安排原告输送的劳力。由于原告未按合同规定协助其做好原告输送人员的教育工作,致使大部分劳力因各种原因要求回归原告方。原告以此为借口要求变更合同,没有事实依据。原告所依据的厦门市房管局规定基本租金标准不适用于原告、被告所签订的合同,对其无溯及力,而且该规定不具备普遍约束力。原告之诉不能成立。　　厦门市湖里区人民法院查明:1990年6月9日,厦门市人民政府转发了厦门市物价委员会、市房地产管理局《关于调整非住宅用房租金标准的报告》。该报告确定,非住宅用房租金的计算办法应

5、根据国家关于房屋商品租金由折旧费、维修费、管理费、税金、利息、利润、保险费和土地使用费八项因素构成的要求以及地段、用途的加减原则进行计算。钢筋混凝土全框架结构类型的房屋基本商品租金为每月每平方米12元。其中维修费为每年每平方米3元,利润为租金的10%。　　该法院经审理认为:交运公司与宏达公司签订的厂房租赁合同为有效合同,但合同中规定的主体厂房租金每平方米元,显然偏低。根据国家对整个房地产业改革的要求及厦门市人民政府的有关规定,交运公司要求变更合同约定的厂房租金条款,应予支持。据此,依照《中华人民共和国

6、民法通则》第六条,《中华人民共和国经济合同法》第二十七第一款第二项之规定,于1992年1月17日作出判决:交运公司与宏达公司于1988年6月28日签订的房屋租赁合同第一款,主体厂房(面积3849平方米)每月每平方米租金元变更为12元(时间自1991年8月1日起计算),已到期的调租差价款项,宏达公司应在本判决生效后一个月内付清。　　一审判决后,宏达公司不服,于1992年元月20日向厦门市中级人民法院提起上诉,称:原审判决适用法律不当。首先,该纠纷合同并非国家计划而签订的,厦门市人民政府的文件也非国家计划

7、部门制定的,因此,不能适用《经济合同法》第二十七条第一款第二项的规定。且该文件不具有普遍约束力及强制力。其次,签订合同时,每月每平方米租金元是与租赁物的使用价值相适应的,原审法院认定租金显然偏低,没有法律依据。　　厦门市中级人民法院经审理认为:交运公司与宏达公司签订的厂房租赁合同为有效合同。由于双方确定的厂房租金每月每平方米元低于该厂房出租的成本,不能以租养房,导致交运公司无法继续履行合同,其要求变更合同约定的厂房租赁条款,是合法的,应予采纳。但考虑到宏达公司按约在租赁期内负担厂房的维修义务及其对租金

8、的承受能力,故维修费及利润应从租金的构成因素中剔除。原审判决认定事实清楚,但适用法律不当。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款第(二)项之规定,于1992年8月12日判决:一、变更厦门市湖里区人民法院判决,从1991年8月1日起,交运公司与宏达公司签订的厂房租赁合同第条第1款中的厂房(面积3849平方米)每月每平方米租金元改为1062元。二