伟业顾问2010年9月唐山凤凰新城商业地块项目可行性研究报告

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1、1-凤凰新城商业地块项目可行性研究报告二零一零年九月www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：10535278792-前言本公司十分荣幸获邀请参与“凤凰新城商业地块”（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。针对本项目现状，将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。本

2、部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析可行性报告目录4-1.1房地产政策解读房地产新政剑指房地产住宅市场，为商业地产发展提供有利契机。2010年4月14日，国务院常务会议通过

3、：力遏房价过快上涨和投机性购房议题2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010年4月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010年4月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010年4月30日，北京市实施细则出台，史上最严厉调控政策出台。5-就目前形势而言，一系列主要针对住宅市场的调控政策并未涉及商业地产，使得投资商业地产的门槛与投资二套住房的门槛基本一样

4、；更为重要的是，商业地产无论是从投资回报率还是升值空间来看，都明显优于住宅。一系列相关楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道，因此，众多投资资金流向商业地产这也是符合目前的市场动向的。1.1房地产政策解读6-唐山市2009年GDP达到3781亿元，位于全国第19名。唐山GDP在京津冀城市圈中仅次于京津位居

5、第三，高于河北省省会石家庄，居省内第一，且增速较快。增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。1.2唐山宏观经济形势平稳走强7-从04年开始，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上，受经济危机及产业结构优化影响，09年增速略有下滑，但也达到11%以上。按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP7427美元。1.3唐山人均GDP发展增长速度8-发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需

6、求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型1.4唐山现阶段房地产市场发展趋势9-GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产处于高速发展阶段，房地产需求特点以改善需求为主，包括刚性需求和改善性需求，人们对住宅的品质有较高的要求。按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP7427美元。唐山近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9

7、.0%）。1.4唐山现阶段房地产市场发展趋势10-唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量。近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%。1.5唐山近几年固定资产投资发展趋势11-2009年唐山的社会消费品零售总额达959亿元。.唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速。居民消费结构升级明显，以汽车、金银珠宝、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前唐山市私家

8、车保有量52.87万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。1.6唐山近几年社会消费品销售额发展趋势12-通过以上分析可以看到，自2003年以来，唐山经济自2003年以来一直呈稳定、快速的趋势发展，唐山GDP和人均GDP持续增长，产业比例结构不断优化。随着唐山—北京—天津之间经济联系的不断加强，唐山作为环渤海经济圈门户城市的地位愈加明显。唐山是环渤海经济圈内的重要城市，在资源的带动下城市经济保持快速增长，以第二产业为主