对某房地产开发项目经济评价研究

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1、对某房地产开发项目经济评价研究　　摘要：在房地产开发过程中，经济评价是房地产项目开发可行性研究的重要内容。本文对某房地产开发项目经济评价进行了分析。关键词：房地产项目；经济评价；分析房地产开发项目经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。只有通过经济评价，房地产企业才能够判断出该投资项目的投资状况和收益状况，以提高自身发展的稳定性。某项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。整个项目计划依地势起伏分为三个区，各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又

2、相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。下面对该项目进行具体的经济评价。1基础数据分析1.1建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：普通住宅：建筑面积为80～120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。7中档住宅：建筑面积为150～220平方米，院落200～300平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，

3、普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建

4、筑装修价格为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。1.2开发进度和项目计算期项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。1.3项目总投资及用款计划7项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用

5、为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元，及不可预见费率合计为11%。自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算，计划内24.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。1.4资金筹措与借款偿还本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入540万元

6、，第二年注入360万元；申请房地科投资人民币借款4500万元，第一年借款待3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利率4%，单利，宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足。7自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第三年一次偿还。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。1.5销售计划及价格所有住宅均准预销，

7、预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和27%。由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升。按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第三年开始营业。综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%。综合商场从第三年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。2财务分析2.1盈利能力分析项目在计算期内经营

8、收20163万元，再获利润4399万元，扣除所得税1452万元，公益金147万元，公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。7项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可