对以出让方式供应工业用地问题探析

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1、对以出让方式供应工业用地问题探析　　一、目前供地模式容易出现的问题我国目前新供应的工业用地，基本上都是通过以招标、拍卖、挂牌方式将工业用地50年国有建设用地使用权出让，该模式供应的工业用地占全部工业用地供应量的比例估计在95%以上，以租赁方式供应的工业用地，占全部工业用地供应量的比例估计在5%以下。以出让方式，特别是通过招标、拍卖、挂牌方式出让工业用地，对经济欠发达地区而言，其作用是很明显的，地方人民政府通过出让土地，可在短时间内收取巨额的土地出让金，然后将收取巨额的土地出让金用于市政建设和各项民生工程建设，推动城市功能的逐步完善、地方社会各项事业

2、的快速发展。同时，该模式对预防地方政府领导干预土地市场及腐败现象的发生，也起到了积极的作用。然而，随着经济社会的发展，这一模式引发的问题也逐步显现出来。1.土地闲置或空闲与企业用地缺乏同时并存8按目前的政策，新供应的工业用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，部分企业（特别是中小企业或小微企业）资金不是很宽裕的情况下，花费宝贵的流动资金取得土地使用权，剩余用于购买原材料、科研生产的资金必然随之减少。如产品一时滞销或销售资金超期回流，则容易造成资金周转困难，企业的建设与生产活动就会大受影响，进而引发工业土地闲置或土地空闲。这种情况近年在东部发达地区已经初

3、步显现，而收回空闲的工业用地目前尚难以操作。同时，部分新成立的工业企业想用地，受建设用地指标限制影响，却无地可用。2.工业用地无序流转部分企业生产经营一段时间后，原来的朝阳产业可能变成了夕阳产业，越生产越亏损，但又无力转型；部分企业生产规模小、工艺技术不够先进，受国家宏观调控特别是产能调控影响，可能会被勒令关停；部分企业由于不善经营，导致负债多，一旦资金运行跟不上，也极易出问题；也有部分业主经营企业一段时间后，感觉收益未达到预期，遂产生转行的想法。上述情形发生后，部分土地使用权人可能就会将原通过出让方式取得的工业土地使用权转让。市场上对工业用地的需

4、求要比对商住用地的需求少得多，工业用地转让时，土地使用权人极有可能将之转给不同产业类型、不同投资强度的企业，从而导致工业用地无序流转。3.底价拿地，投机牟利8部分土地使用权人利用地方政府招商引资的急切心理，以国土资源部规定的工业用地最低价取得工业用地土地使用权、在完成最低的投入后，迅速以市场价转让土地使用权或者随后调整规划，改为商住用地，达到短期内牟利的目的。二、原因分析1.工业企业盈利受多方面影响，具有不稳定性工业生产的各个环节受外界环境影响大。人工和材料价格、运输成本、能源价格、金融政策、产业政策的变动、国际贸易保护主义等，都会对其生产、销售造

5、成较大的影响。对工业企业而言，建好厂房只是完成了三分之一，任务还要采购材料设备并进行工业生产，能否保本、盈利关键还要看后期的生产经营。2.目前收回闲置或空闲的国有工业土地，操作上存在难度（1）法律规定收回未到出让年期的出让土地，必须符合特定的目的《物权法》第148条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。因此，只有公共利益需要，才能收回未到出让年期的出让土地。（2）法律对无偿收回出让国有建设用地使用权的规定并非对所有出让工业土地使用权都适用

6、8《土地管理法》第37条规定“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理”。《城市房地

7、产管理法》（2007年修订）第26条规定“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。8从上可知，《土地管理法》无偿收回土地针对的对象为城市规划区外的非农业建设占用耕地行为，如占用的是非耕地或城市规划区内，套用本条款显然不妥。《城市房地产管理法

8、》收回的土地使用权是以出让方式取得且进行房地产开发的。而工业用地取得使用权后虽然也要建设厂房，但其目的并未为房地产开发。因