景德镇美菱项目前期报告

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1、景德镇美菱项目前期发展报告合富辉煌(安徽)房地产顾问公司2009年9月谨呈：长虹集团引言：长虹集团是中国著名的地产开发商、运营商，此次报告旨在向集团各位领导汇报有关景德镇美菱冰箱厂地块的发展特征，并针对性地为该项目后期开发提供参考意见。不足之处，尚请指正！合富辉煌房地产（安徽）2009年9月本报告思路：1项目及市场认知2项目发展深度探讨3项目整体规划建议长虹-美菱景德镇项目合富辉煌房地产（安徽）2009年9月项目认知项目所在区域分析城市规划对项目影响宏观经济发展水平市场竞争格局客户问卷调查239.2755.08目前土地性质：冰箱厂地块和西侧的非地。其中，冰箱厂地块面积239.27亩为商业用地

2、；西侧非地面积55.08亩，为政府抵押地块，性质不明。地块基本情况：冰箱厂地块与非地总面积合计295亩瓷都大道沿街商铺汽车南站古城路商铺加油站汽车南站辐射南部主要城市，瓷都大道是通往市区的主干道交通银行本项目5公里人民广场金域中央8.5公里本地块距离市中心人民广场5公里，在当地人心目中已显偏远项目周边状况：成熟度不高，居住氛围较为落后239.2755.08原有农村瓷都大道兴园路瓷厂铁四局宿舍区及周边空地远景瓷业原有农村李官庄环球瓷业农村内部道路地块内部状况：“非地”较为原始，工厂仍在生产过程中“非地”内部道路“非地”内部状况原始厂区生产车间厂区办公楼内部水塘，对项目具有一定景观价值客户认知：

3、区域内及周边客户多数表示认可，市区客户对该区域预期不佳地块周边客户——对住宅项目表示怀疑瓷都大道个体经营户赵先生：这边厂区还在生产，你说的房子大概什么时候建还不确定吧。而且这里也是政府一直建设的工业区，也不清楚造房子合不合适。但是真像你讲的价格在2000元左右，我觉得可以买。市区客户——地段较为偏远，不认可。如果价格较低，也可以考虑出租车司机李师傅：我现在就住在市中心曙光路，这里的周边配套很好，而且我在这里住了一辈子了，不想再搬到别的地方去。何况那边本来就比较远，都是厂区。不过如果价格便宜的话，也可能过去买一套。区域内部（豪德市场）客户——存在购买意向豪德市场经营户凌女士：感觉区域还可以，交

4、通也还好，特别是离车站比较方便。对我来说还是比较适合，虽然我在市中心已经有了几套房子。再买一套，方便工作也好。市区客户——配套缺乏，生活不便，不予考虑超市郝老板：感觉那边离市区太远了，我有个朋友以前就住在那边的中铁宿舍，现在般过来了。那边什么配套都没有，请客吃饭都要回市区。我觉得那边建住宅很难，反正我是没想过那边买房子。不过，价格便宜也会有人买的。小结：本地块占地面积近300亩，但是距离市区5公里，在当地人心目中已显偏远周边交通较为便捷，但是配套缺乏地块周边为原有农村、单位宿舍或陶瓷工厂，形象落后区域内部为美菱冰箱生产工厂（尚在生产过程中）以及部分原始地块，尚不具备开发条件。长虹-美菱景德镇

5、项目项目认知项目所在区域分析城市规划对项目影响宏观经济发展水平市场竞争格局客户问卷调查本项目位于景德镇西南部，周边行政氛围浓厚景德镇市政府昌江区政府景德镇税务局江西工业信息化委员会昌江区法院行政服务中心景德镇司法局、检察院本项目瓷器生产、建材批发在本区域占有重要的地位豪德广场二期豪德广场本项目中华陶艺村远景瓷业贝玉陶瓷环球瓷业景德镇陶瓷股份公司造纸厂江西斯达尔钢结构豪德贸易广场中华陶艺村交通便捷，但是配套缺乏主干道：瓷都大道，连通景德镇与乐平等地的主要通道，也是连接市区的主要干道之一公共交通：1路、6路、101路等，基本可以便利的到达市区各处。瓷都大道兴园路名门世家时代奥园圣地雅阁印象威尼斯

6、百润金棕榈（已停工）楼盘名称规模（万m2）推出货量（万m2）已售货量（万m2）现售价格（元/m2)首次开盘均价（元/m2)首次开盘时间名门世家————————————百润金棕榈10.6——————————时代奥园181817.5多层2500，小高层2900150006年印象威尼斯1643.72500170006年7月胜地雅阁101.51.22500250008年区域房地产开发落后该区域房地产市场形成较为缓慢，现有项目离本地块均较远，且多离市区较近。在本地块周边尚无在售项目。本项目区域市场小结：地块周边区域内行政氛围浓厚,对于区域认知度的提高起到积极推动作用建材市场、陶瓷市场的发展已经成为该区

7、域发展的重要组成部分区域房地产市场正处于形成时期，目前还处于空白状态区域配套落后，一定程度上影响居住氛围的形成长虹-美菱景德镇项目项目认知项目所在区域分析城市规划对项目影响宏观经济发展水平市场竞争格局客户问卷调查城市重点发展方向：中心城区在现状建成区基础上进行扩展，重点向西、向东发展。同时：重点发展方向还包括：东面湘湖镇的部分地区，西南方向的吕蒙乡和西北方向的洪源镇和罗家垦殖场的一部分，以及北部的浮梁镇。向东