项目启动会指引说课材料.ppt

《项目启动会指引说课材料.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、项目启动会指引按时完成启动会成果的关键启动会之前或者拿地阶段，针对项目预案，必须与政府归口管理部门关键人员提前沟通，以保证启动会方案报批通过，降低方案反复的风险。拿地预案必须达到应有的深度要求，特别是第一期和示范区，这是提高项目启动会效率的前提。启动会是我们对项目的判断和决策，是项目的其中一个阶段性成果。若由于市场变化或政府报批原因，预案、成本等被调整甚至颠覆，可直接反映在方案阶段成果中，不再重新召开启动会。原则、目的明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、

2、控制点。识别项目风险点，提出预案。启动会是职能向项目团队的交底会。针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。启动会逻辑图投资测算市场定位产品定位风险显化价值挖掘一二级计划成本测算体验区选址定位项目成功标尺（产品成功、管理成功）第一次启动会第一次启动会成果《总经理初定项目成功标尺》(包括项目总货值）《地块条件交底纪要》《项目基本建设程序及报建风险点》《地块周边市政接口》《市场调研及客户访谈》提交要求提交时间：取得土地（第一笔土地款支付时间)后，10个日历日内。责任人：《总经理初定项目成

3、功标尺》(包括项目总货值）-------项目总监《地块条件交底纪要》--------项目发展经理《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管《地块周边市政接口》--------项目工程经理《市场调研及客户访谈》--------项目营销经理审批流程：责任人-----项目总监《总经理初定项目成功标尺》1、根据集团及地区公司战略和预算，地区公司总经理初定项目成功标尺项目产品成功：销售净利率IRR销售总货值推盘计划及年度签约额项目管理成功：拿地到项目开工、开盘工期交房一次成功率成本偏差率（与目标成本基准

4、版比较）项目分期原则项目分期应兼顾工程项目本身的特点、管理的规模、营销推盘需要、产品业态的不同等因素不同的竣备时间，宜为不同分期。（便于项目的收入、成本确认）同一大地块但中间有大市政道路或其他地块隔断，宜为不同分期。（便于工程管理）大型公建商业与住宅一起，即使竣备时间相同，宜为不同分期。（便于成本的分摊和动态成本管理）项目的分期应在项目启动会时确定，如后续分期不明确，可先明确第一期的范围，后面各期打包为第二期，待条件明确后，再行拆分。当项目二期之间的竣备时间差超过12个月，或项目成本分期编制时，应将项目的模型对

5、应分开编制，并分别确定项目的成功标尺。《地块条件交底纪要》《项目基本建设程序及报建风险点》2、投资发展部向公司各职能负责人及项目团队成员交底（基本同上会时内容）土地信息项目预案项目当时设定的产品成本、定价、项目计划将实际地价代入后的项目销售利润率及IRR3、深入调查当地项目基本建设程序，掌握报建风险点、难点及相关干系部门及干系人（主要针对新公司、新项目，但要注意即使一个城市的各个区县有时也不一样）项目报批、报建程序，输入条件、所需周期、干系部门、干系人。项目预售条件及预售许可证的办理程序项目融资条件及程序《地块

6、周边市政接口》4、地块周边市政接口调研，包括天然气、给水、雨水、污水、强电、弱电、市政道路、供暖、中水等天然气：接驳点位、管径、气压大小给水：接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压，与自来水公司接洽，开口费用；施工临时用水接驳申请手续。污水：接驳点位、管径大小，井底标高，是否需要设置生化池或化粪池，施工临时污排接驳申请手续。雨水：接驳点位、管径大小，井底标高；接入费用；施工临时雨水接驳申请手续；沉沙池要求。强电：能够接入的变电站位置；正式用电容量、是否需自建开闭所；施工用电申请手续。周边市政道路：道路标高，若

7、为规划拟建道路，明确建设时间，找到政府归口管理部门。《市场调研及客户访谈》5、地块周边不利条件调研（尽量穷举并配照片），并提出预案，找到干系部门及干系人噪音源：如，周边快速干道、飞机航道、打靶场、地铁站、公交站、火车站等。污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染探测、光污染源、发射塔等。对心理产生不利因素：加油站、疯人院、公墓、高压线、监狱等。6、营销部的市场调研，对重点目标客户的深度访谈。最后一次启动会项目启动会最终成果《项目成功标尺》《风险预案》《市场定位》《产品定位》（含建筑、景观设计任务书、技

8、术经济指标，户型配比、产品建造标准）《体验区选址、定位及开放计划》《项目进度计划》《项目目标成本（启动）及合约规划》《投资分析模型（启动）》提交要求启动会成果提交时间要求：模仿、复制项目：取得土地（第一笔土地款支付）后20个工作日内；创新项目、新公司第一个项目、商业面积超过5万平米（不计社区商业门面）：取得土地（第一笔土地款支付）后45个工作日内。《风险预案》包括：识别风险、评估风险、