2012-05-30海上海弘基休闲广场ppt课件.pptx

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1、1案例分析：海上海弘基休闲广场适用范围：社区型、销售型物业项目区位功能布局建筑空间业态布局销售运营项目小结2海上海·弘基休闲广场简介3开发商：上海上实房地产有限公司项目区位：杨浦区大连路、飞虹路路口轨道交通：距轨交4号线临平路站700米项目特色：项目以创意产业为支撑，涵盖了三种独具风格的物业形态：创意商业街、创意LOFT和生态居。建筑公司：香港何显毅建筑师楼（中国）有限公司、中星志成、中央美院总建筑面积：229075平方米（其中办公8万方，商业2万方）商业管理：弘基商业（定位招商推广运营）开业日期：2010年

2、5月（弘基2009年9月进场，2010年5月引入第一家商家）主力商户：金逸影院、老刘野生大鱼坊停车位：改造后增加地上停车位及地下车库，共计450个左右（办公与商业共用）项目区位：杨浦区与虹口区交界处4图示：海上海·弘基休闲广场延吉中路黄兴路江浦路海伦路黄兴公园赤峰路临平路上海轨道交通4号线上海轨道交通8号线上海轨道交通3号线大柏树大连路大连路虹口足球场鞍山新村站3.9公里2.7公里虹口足球场五角场飞虹路飞虹路差异化经营：位于两个区域中心之间，周边为老城区。5海上海弘基休闲广场临平路站大连路飞虹路0.8公里项目

3、选址：原有商业基础差，周边区域中心竞争激烈项目距城市副中心五角场4公里，市级商业中心四川北路3公里，控江路商业街1公里，项目周边商业竞争较激烈。6五角场四川北路海上海控江路非传统商业区域项目商业中心区的商业项目，由于其优越的地理位置、便利的交通条件，消费客流往往“四面八方”而至。7非传统商业区域，且周边老式住宅区较多，附近3-5公里内有较发达的区域商业中心，大部分客流会选择到商业中心消费，因此在项目功能布局、商业业态、经营模式上，需重点考虑如何进行差异化经营，形成独特的项目定位。城市中心区商业项目非商业其中区

4、区域中心区域中心项目区位功能布局建筑空间业态布局销售运营项目小结8项目西侧为大连路，但因大连路为城市主干道，双向六车道，路幅较宽，一定程度上影响了项目西部人流的导入。项目南北为城市支马路辽源西路与飞虹路。但因两条道路皆为单行道，影响了机动车进出的便利性，无形中阻挡了有一定经济实力且消费能力较强的这部分群体。项目西南角主入口沿大连路与飞虹路都没有公交车站，这影响了消费者导入及疏散。9大连路辽源西路飞虹路停车场出入口停车场出口总平面10功能布局商业街住宅地块办公地块主要展示面大连路1188弄小区政府规划办公地块位

5、于整个地块的西南角，办公地块占据了整块地块全部的商业展示面。与商业人流的主导方向产生冲突。商业街虽为南北贯通，但主要形式为开放式街区，建筑以2-3层商业为主，商业街整体形象全部被三幢办公塔楼遮挡，在大连路任何角度只能看到项目办公部分塔楼及老式公房小区。这样设置完全终止了商业部分随机消费的可能性。人流方向11功能布局-绿地东海岸类似功能布局上的矛盾在绿地东海岸项目中也可以看到。人流进入商业项目主要方向被酒店地块所遮挡，除降低了项目整体的商业氛围外，对消费人流的导入也有很大程度上的阻碍。商业综合体项目的合理功能布

6、局应是怎样的？人流方向酒店地块商业地块写字楼地块12长风景畔人流方向地块东北角为人流方向，自地块东北至西南依次设置了购物中心、酒店、办公功能，消费目的性依次递增。购物中心办公酒店办公目的性强13大宁国际时尚服饰时尚服饰生活休闲影院餐饮影院餐饮酒店办公超市1.时尚购物商业区：时尚服饰店、青年品牌馆、时尚零售店，强调游逛型消费。2.生活家居商业区：数码城、品牌家居超市、儿童专区等。3.休闲餐饮娱乐区：影院、健身房、游乐城、餐饮区等。4.商务办公区：商务办公、酒店等。项目区位功能布局建筑空间业态布局销售运营项目小结

7、141516建筑空间主要问题-1.功能布局办公位置将商业街全部遮挡，毫无任何商业氛围可言，将多功能项目变成了办公单一功能项目。办公17建筑空间主要问题-2.动线商业街从南至北约300米长。商业街原本为创邑产业办公功能设计，受整体地块及写字楼地块影响，商业街没有清晰主动线。项目动线混乱，各分区间连接复杂，产生很多商业死角，消费者很容易在商业街中迷失方向。动线设计应增强适应性，以满足项目未来功能更改的需要。办公18建筑空间主要问题-3.建筑形态商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法形成有效人

8、流。办公19建筑空间主要问题-4.中心广场中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用，外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。办公20立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求也较高。办公建筑空间主要问题-5.立面项目区位功能布局建筑空间业态布局销售运营项目小结2122业态布局项目主要服务于自身写字楼办公人群日常消费需求，同时满足周边社区对日常服务的需要。商