现阶段房地产项目成本管理探究

《现阶段房地产项目成本管理探究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、现阶段房地产项目成本管理探究　　摘要：房地产行业是关系国民经济兴衰的支柱型产业，如何让房地产业健康稳定地长远发展是当前房地产企业需要考虑并解决的问题。房地产企业要在复杂的经济环境以及激烈的市场竞争中脱颖而出，提升企业经济效益，做好每个项目的成本管理工作是重要工作。本文对房地产项目各阶段进行了划分，并对各阶段成本管理中存在的问题进行了分析，最后提出了一些房地产项目整体成本完善策略，以期为房地产业的整体成本管理提供更多借鉴。关键词：房地产；成本管理；动态控制一、房地产项目开发阶段划分概述8房地产项目的开发是一个长时间的

2、复杂过程，其开始于房地产企业对某个地标的投资意向。在房地产项目实施前，房地产企业会对有投资机会的项目进行评估选择并进行投资分析，确定后再进行后续的“土地征用→项目规划设计→土地拆迁及安置→施工前期准备→项目实地施工→项目整体竣工→工程验收→项目租售”整个项目开发。整个项目的开发任务并不是由房地产企业独立完成的，在这个过程中需要其它企业单位的配合，更需要房地产管理部门、规划部门、市政部门、金融机构以及其他行政主管部门的协调监督。虽然房地产项目的开发过程和程序相对复杂，但通常情况下，其基本程序是可描述和划分的，要做好房

3、地产项目的成本管理工作就需要在把握房地产开发的原则下做好各项目各阶段的成本管理，最终实现项目整体的成本管理优化。正常情况下，一个房地产项目的开发过程都可以划分为四个阶段：第一，开发前决策阶段；第二，项目设计阶段；第三，工程的实施阶段；第四，项目的竣工验收阶段。房地产项目成本管理也可以从这几个阶段着手。需要注意的是，房地产项目成本的管理和控制必须以优良的工程质量和合理的开发周期为前提，管理的整个过程也必须全程化和全方位化。二、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制8房地产

4、项目开发初期包含项目的投资决策以及规划设计两大方面是整个项目的基础，这个阶段的费用占据项目总费用的比率并不高，一般不会超过3%，但这个阶段对整体成本的影响却是深远的，甚至会影响整个项目的90%的成本。项目的投资决策是否正确直接影响到企业经济资源是否能实现优化配置并获得最大效益。项目的规划设计阶段更是成本控制的龙头。通过确定合理投资并科学勘察设计，将工程项目的技术性和经济性有机结合，实现投资的效益化和工程设计的全面化。当前我国很多特别是一些中小型房地产企业对工程项目缺乏经济和技术的综合分析，这些企业本身缺乏专业的房地

5、产专业人才，设计人员只关注项目质量，对项目的总体造价并不关心，这就导致企业的设计方案缺乏经济性。另外工程设计清单中还存在工程量的错算甚至漏算情况，既难保证工程质量又使项目成本难以有效控制。2、项目组织管理涣散，成本管理很难有效实施当前在房地产项目开发过程中，为达到控制成本的目的，很多企业都会对工程进行拆分实行分包或转包。这种开发方式在项目建设初期的问题并不明显，越到项目实施后期，各分包单位之间、分包单位与总承包单位之间以及承包单位和开发企业之间在项目的配合以及对接上的矛盾将会日渐突出，这些矛盾都成为房地产项目开发后

6、期管理的难点问题。由于参建单位众多，交叉作业项目多，各单位的进、退场时间就有所不同，开发公司要与各专业工程以及配套工程的施工单位签立施工合同。由于招标工程中的要求不够完善、监管不够到位，签订的合同不够严密，很多施工企业都只考虑自身利益，相互间合作意识差，工期拖延情况时有发生，管理上也比较混乱，企业很难对项目成本做好控制。3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏8房地产项目的寿命周期即项目从评估创意到建设，最终至项目竣工交付和售后服务等所涉及到的全部时间。在这个过程中每个环节每个方面都会涉及到企业的资金流动，因此成本

7、管理控制必须贯穿整个寿命周期，立足各环节，以系统的全局发展观来对项目进行控制。当前很多房地产企业对项目的成本管理只侧重于施工建设阶段，对寿命周期成本管理则关注较少，对房地产项目的拆除和竣工等阶段的成本管理不到位。4、成本管理方式落后，管理难度大当前我国房地产企业素质参差不齐，很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后，并未依据国际的一些通行做法在项目投标前就完成并细化项目的各项成本预算。一些房地产项目在投标阶段只计算投标价格，没有将计划成本分解落实到各部门、各具体项目以及各实施环节，没有具体的管理目标。同时，房地产

8、项目的成本预测或成本计划缺乏科学有力的编制基础。技术人员大多只参与项目的规划设计以及施工监理，对技术上的可行性考虑较多，缺乏经济合理性的考虑。施工企业应该及时将项目完工量耗费的实际成本与计划成本进行对比分析，从差异中发现问题并采取措施进行纠正。三、房地产项目成本管理完善对策研究当前我国房地产业环境复杂，随着政府一系列调控政策的出台，房地产的发展前景并不明朗，