柯坪县物业管理移交社区管理实施方案.doc

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1、柯坪县物业管理工作移交社区管理实施方案（住建局物业管理改革试点新举措）一、指导思想在新时期，社区作为人民群众生活的家园、各类经济社会组织活动的舞台，已成为城市管理的重心。住宅物业管理作为社区管理的重要组成部分，是社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。二、安居物业公司现状（一）物业公司经营现状柯坪县安居物业公司于2007年7月，由县财政出资10万元组建，属国有性质。1.人员组成：现有工作人员72人（多数为下岗工人、残疾人员、零就业人员）

2、，其中经理1名、副经理2名、财务人员2名、保安26人、保洁工31人、垃圾清运工2人、修理工2人、收费员6人。2.管理范围：目前物业公司服务全县14个小区、2个景点，管理范围内总户数2944户。管理面积32万㎡，其中：住宅面积18.8万㎡，硬化、绿化、景点面积13.2万㎡。 3.服务范围：负责全县各小区安全保卫、卫生保洁、垃圾清运、房屋保护、绿化亮化美化、电路、水暖管道维修、公用设施配备及维修、收费（物业管理费、代收暖气费）、景点管理等服务工作。4.所做工作:正常开展全县14个小区房屋保护、安全保卫、卫生清洁、维修、绿化、美化

3、、亮化等工作。（二）存在的困难和难点1.职工整体素质偏低（结构由下岗、残疾、零就业人员组成），缺乏专业技术人员，物业整体服务水平较低。2.小区布局分散，人员配备少，管理覆盖面广，而且公司工作人员部分居住在农村，离小区较远，管理十分不便。3.收不抵支。2013年物业收费面积18.8万㎡，收费标准：0.25元/㎡/月，每月收入4.7万元，全年收入56.4万元。全年总支出141.9万元，（每月员工工资统筹需支出10.6万元，全年需支出127.2万元；员工劳保、福利、修理等费用全年14.7万元）其中人事局划拨85.2万元,公司自筹5

4、6.7万元，在县财政划拨85.2万元的情况下仍然全年亏损3000元。（三）移交物业的原因1.物业公司与社区在小区管理方面存在交叉，导致很多人力资源的浪费。社区在对居住人员情况进行摸底调查和统计时，会经常走访入户，社区工作人员大部分工作时间在小区内，对小区情况比较了解，并且小区内的每栋楼都安排有一位楼栋长，社区人员平时工作与楼栋长有充分的衔接和交流，可以利用这种特殊优势来开展小区服务，因此，建议将现物业管理工作交由社区管理，并将现物业公司工作人员交由社区统一协调安排，上门收费、小区服务、走访工作一体开展，在当前维稳关键时期，确

5、保有充足的人力资源来加大入户走访力度，让物业公司和社区的人力资源都得到充分利用，在搞活柯坪物业服务的同时，抓好柯坪长治久安和社会团结稳定。1.现状物业公司的人力、财力、物力不适应柯坪快速城镇化的需求。长期以来，阿克苏地区物业行业快速发展，行业从业人员的专业技能得到全面提升。而柯坪县物业行业因为起步晚、工作人员素质偏低、点多面广等多种因素限制，一直低水平发展，很难适应新形势下发展的要求，柯坪县要弥补社区管理物业服务的短板，最好的办法就是整合社区和物业公司资源，由社区管理物业，扬长避短，率先开辟柯坪社区管理物业服务新模式，力争实

6、现柯坪县社区管理物业服务的高质量和全覆盖。三、社区统管物业管理的好处1.社区是城市社会构成的基本单元，是实现“不断提高构建社会主义和谐社会能力”要求的重要阵地。随着柯坪县跨越式发展和长治久安战略深入实施，城镇化进程不断加快，物业管理在城市管理中的作用日益突出，而社区对小区的管理在一定意义上是城市管理的核心，如果能把社区管理和物业管理有机结合起来，探索出柯坪物业管理的新模式，对于柯坪县来说，将多一份打造“精致、宜居、美丽”柯坪的助力。社区的物业管理涉及物业养护、绿化保洁、社区保安、邻里关系、社会公德和社区公共秩序建设等多项内容

7、，这比单纯以营利为目的的物业企业覆盖面更广，服务更多样化、人性化。2.柯坪县目前仅有一家物业公司，而社区不仅有原来的亚尔巴格社区和古鲁巴格社区，陆续还将成立团结社区和幸福社区，社区管理事业蓬勃发展。即将成立的团结社区和幸福社区管理的区域是以前物业公司不曾涉足的，正因为社区管理有如此大的覆盖面，所以将物业公司交由社区管理就成了在柯坪这个贫困县较好的办法，而且柯坪县物业公司只有一个，缺少行业的相互竞争，长此以往不利于企业自身的发展，也不利于柯坪县物业管理的进步，利用社区数量多的优势，让各社区在物业管理上进行竞争，优胜劣汰，必将促

8、进柯坪县社区管理、物业服务长足发展。3.社区统管物业可以实现因地制宜、居民自治、便民利民的运行模式。社区统管物业，在全国很多地区已经有成功的经验和案例，总结这些成功的经验，可以归纳为以下几个方面。一是根据社区的实际情况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区服务章程，采用分类分层次管理，可有