某市楼市项目策划方案.docx

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1、某市楼市项目策划方案　　××项目策划　　××地产行销顾问有限公司　　【目录】　　整体分析　　市场环境　　竞争对手　　项目自身分析　　阶段性结论　　项目规划建议　　整合营销　　总结性结论　　一、整体分析　　20XX年武汉整体楼市，“调控、观望、相持”成为了三个关键名词，在经历20XX年楼市的空前火爆后，20XX年房地产所表现的“冷静”也反映了开发商与购房者心理接受程度的“市场”博弈，这场“博弈”的结果在9月之后开始初现端倪，房价仍然达到了一个较高的增长幅度，据武房指数显示，20XX年前三个季度的房价增长幅度分别

2、为%、%、%，而20XX年前三个季度的房价增长幅度分别为%、%、%，目前，武汉市住宅均价达到元/平方米，销量却持续第三个季度下跌，跌幅分别为%、%、%，价格与销量的背离说明市场供应与需求已出现一定的不适应性。　　宏观调控后为什么价格还在上升？销量的下滑又表现在什么方面？这也是目前武汉房地产市场上面临的新问题，我们可以从以下方面得到解析：　　首先，宏观调控控制了个盘价格的上涨幅度，无法控制新推出楼盘的高价格定位。　　从《七部委》意见可以看出，其对市场的调控主要体现在“炒房”这一市场行为上，其政策的针对性是控制房

3、地产业的“虚火”，而住房投资在武汉市所占的比重并不高，因此对房价的约束力更多的于消费者对房价的预期。价格预期的变化反映在消费心理上，直接促使了房地产消费节奏的放缓，从而控制了个盘价格的上涨。　　但从开发商的角度，却对房价有了全新的心理预期。在楼盘的定位上基本追求高档化从而促使价格的高端化。在房价的销售结构上，价格在2500—3000元/平方米楼盘的销售比重从20XX年的48%下降到20XX年的33%，而价格在3000—4000元/平方米楼盘的销售比重则从20XX年的19%上升至20XX年的34%，从消费市场的

4、变化可以看出供应结构的变化：即武汉中档商品房的价格定义已从2500—3000元/平方米这一价格区间转化为3000—4000元/平方米这一价格区间。　　其次，销量的下滑主要体现在光谷及东西湖等城市近郊区。　　近郊区楼盘在20XX年的房地产开发中，开始丧失其价格优势。以东西湖为例，第三季度价格达到元/平方米，加之近郊区楼盘户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的配套所增加的后期生活成本都使销售面临一定的压力。　　从供求关系来说，由于销量的缩减，今年1—3季度，供应状况与上年同期相比涨幅保持在31%左右，而需

5、求状况与上年同期相比涨幅仅为7%左右，商品住房供大于求。　　当然，并非所有楼盘都遭遇“市场低迷”，事实上，除个别区域外，与去年同期相比，很多楼盘还是维持了较好的销售业绩。只是火爆楼市不在，消费者选择的空间更为宽裕，所谓观望也是十分自然的消费现象。　　另外，据最新消息，20XX年上半年武汉市将会有5000套经济房上市，分布在5个城区，价格比同地段商品房低600～800元/平方米。虽然这些经济实用房一般地处郊区，但较低的价格优势，势必对20XX年的房地产市场造成或多或少的影响。　　再看汉南本案，地理位置远离武汉市

6、，与两年前的武汉蔡甸区有几分相似之处。两年前的蔡甸同样经济落后、发展缓慢，房地产处于萌芽状态，但随着时间的推移、经济的投入以及房地产开发的放量，如今的蔡甸已经大变样，无论是经济发展，还是房地产开发，都处于上升态势。而现在的汉南，正如两年前的蔡甸，需待时间的见证，我们可以好好的借鉴蔡甸的发展来为汉南的项目做好参考作用。取其精华，弃其糟粕，理清差异、分清不同。现今蔡甸和汉南的区别就在于前者经过一段长时间的积累已经慢慢的进入了发展快车道，而汉南却还有待开发，但是我们可以预见到的是汉南的将来同样也会随着时间的推移，慢

7、慢的发展起来。　　综合看来，无论是从大环境还是局部的影响来看，20XX年后的房地产市场将会是一场激战，特别对于那些郊区的地产项目，在本身楼盘档次不高的情况下，还将受到来自经济适用房以及远郊楼盘两者的竞争，销售的难度和成本将进一步加大。贵公司的汉南项目，虽然远离武汉市，但项目的放量较大，还是多少会受到武汉整体楼市的影响，同时地理位置的特殊性，也会无形中加大我项目将来销售的难度。机遇与风险总是并存的，只要我们控制投放数量，把握产品质量，对消费行为进行认真分析，还是有信心将项目完成好的。　　因此，我们建议将汉南的项

8、目细分多期开发。原因有以下三点，分别是：其一，减小开发的风险性；其二，等待汉南大环境楼市的发展；其三，控制成本、待升值。做好自己的产品本质，待到大环境成熟后，以一个绝对的高规格住宅小区面向市场，激发而出，迅速赢得市场的认同。　　二、市场环境　　1、汉南区域基本情况　　武汉市汉南区位于武汉西南部，区内地势平坦，土层深厚，土壤肥沃，全区版土面积275平方公里。全区总人口万人，其中：农业人口万人。区域经济