某市某地产项目策划提案

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1、xx市xx地产项目前期策划提案(一）提案目录第一部分：安庆市场第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：营销策略第五部分：包装策略第一部分：安庆市场城市阅读/楼市阅读城市解读安庆辖1市7县3区，总面积1.53万平方公里,总人口610万人；其中城区面积566平方公里。安庆市区人口73万。“十一五”期末要求市区内达到“双百”城市规划要求水陆空交通网发达，安庆港为国家一级口岸安庆产业结构齐全，具有一定基础和规模，以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业，是安徽省“皖江开发”的重点工业城市之一长江沪蓉高速京九铁路至广州至

2、北京至温州至上海至厦门城市阅读区域布局分区迎江区是安庆老城区，生活配套齐全，居住心理成熟大观区以东侧大湖风景见长，吸引中高收入、注重生活质量人群宜秀区是新的政治、经济、物流中心，迁入人口为主，背景复杂发展方向发展主城，东进北扩南联，带状组团式发展迎江区大观区宜秀区大桥经济开发区资料来源：“十一五”规划纲要城市发展进程加快，城市容量骤增，人口周边市场补充性聚集城市阅读经济发展“十五”期间，全市生产总值年均增长9％，比“九五”时期增涨1.7个百分点财政收入高于地区生产总值增长，年均增长12.6％“十一五”目标：全市生产总值按不变价年均

3、增长12％左右，“十一五”末生产总值达到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中宜城板块年均增长17％以上，达到400亿元，人均5000美元资料来源：政府工作报告经济发展为市场提供了更多的机遇，同时也给发展带来更高的要求城市阅读投资与购买力固定投资增速增量，势头强劲，房地产投资逐年上升，步态平稳，房地产占总投资比例缩小城镇居民收入增加，可支配收入增多，消费水平提高，投资理念增强投资和居民可支配收入成正比例增长，相对可支配收入增幅较慢居民购买力逐年增加，但增速跟不上房地产投资增速。城市阅读资料来源：政府工作报告城市发展轴与房地产关系

4、城市发展启动期———————成长期———————成熟期时间轴2000/2004——2004/2006+需要3～5年成长—2009/2010地产发展地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步（本案处于全市发展成长期与成熟期之间）本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形成，有一定机遇，也面临众多问题城市阅读开发区现状及发展本案资料来源：安庆市城市规划局生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺盛，幅射周边城市阅读以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大

5、量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销售均价约为2200元/㎡左右市区近三年房地产供应状况施工面积逐年增加，非商业土地建设大大超过房地产业06年房地产竣工面积有所减少，这和土地使用成本增高分不开销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售面积150万平米接近市场饱和投资势头强劲，费用大增资料来源：政府工作报告2004年——2006年底安庆房地产开发状况图安庆市场房地产年销售面积几乎持平，约为

6、150万平方米左右，市场趋于成熟楼市阅读楼盘名称总建面万㎡2007年初周边竞争投放及销售量（万㎡）总面积多层小高层高层花园洋房投放销售投放销售投放销售投放销售锦绣人家2.52.52.51.7丹桂花园85.43.92.81.2天娇花园1.31.310.20.30.1我爱我家1110.4世纪名流6.36.35.81.90.5山城公寓1.21.21.20.3西湖绿洲城614.50.454.051.2吉祥玫瑰苑5.15.15.13.9合计86.427.327.313.511.32.30.54.051.207年现有项目周边楼盘供应情况项目周

7、边区域商品房投放量仅占总建面积的1/3。供应地块较多，但个盘供应面积较小。以多层供应为主，小高/高层较少，其中西湖绿洲城投放以洋房为主资料来源：房地局信息网市内楼市价格走势2000年——2007年上半年安庆楼市均价走势图从2004年开始，房价进入一个快速增长时期，到目前平均房价上涨了约900元/平方，其主要的增长时期集中在04年至06年，06年涨幅达23.3%06年后受土地规控和大盘集中供应竞争激烈的影响，价格上涨速度减缓住宅销售的价格逐年上升，使得购房者趋向理性化总价市场，户型面积在130平方以上、总价25万以上的房源市场抗性增

8、加楼市阅读项目周边楼盘价格状况楼盘名称产品组合销售均价（元/㎡）摆幅（元/㎡）世纪名流多层、（小）高层多/2340多/2500—3000小高/3000—3580高/未开盘丹桂花园多层、小高层多/2362多/1980—3380香樟里·那水岸高层330