浅谈土地增值税政策研究和帐务处理

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1、浅谈土地增值税政策研究和帐务处理　　摘要：土地增值税的开征是为了规范土地市场交易秩序，抑制房地产投机炒卖设定的一个税种，当前一位律师质疑29家上市公司拖欠土地增值税至少640亿元引发市场哗然。那么有关土地增值税的各种法规文件对土地增值税征收的条件、征收的方法、征收的计征公式究竟如何确定值得我们去探讨，本文着重研究了我国土地增值税征收依据、法规文件解析、计征方法，帐务处理，就如何更好地处理该税种提出了一些建议，促进土地增值税缴纳及清算。关键词：土地增值税；政策；清算；帐务处理Abstract:thelandvalueadd

2、edtaxisimposedtostandardizelandmarkettransactionorder,curbrealestatespeculationticketsetatax,currentlyalawyertoquestion29landvalue-addedtaxinarrearsforatleast64billionyuanoflistedcompaniesleadthemarket.Sothelandvalue-addedtaxonlandvalueaddedtaxleviedbythevariousr

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4、quidation.Keywords:landvalue-addedtax;Policy;Liquidation;Accountingwork中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)近年来关于土地增值税的征收和清算问题引起了人们广泛的关注，特别是今年北京律师李劲松质疑29家上市公司拖欠土地增值税640亿元引起市场哗然。土地增值税总额为何有如此高的欠交数。通过下列分析和探讨让大家来认识一下该税种。一、什么是土地增值税？它的征收范围如何规定？根据国税函（1995）110号文件，土地增值

5、税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共各国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从199年1月1日起在全国开征。10根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因

6、为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了

7、转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。二、土地增值税的计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*税率10三、土地增值税清算时增值额计算的关键（以房地产开发公司新建造房屋为例）“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除

8、扣除项目金额后的余额。（一）纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。房地产转让销售收入金额的确定，有以下几点值得特别关注：纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他经济利益，应当确订为收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为