浅谈中小型房地产企业工程造价控制

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1、浅谈中小型房地产企业工程造价控制　　摘要：随着国家一系列调控政策的出台，房地产市场竞争加剧,中小型房地产开发企业危机凸显。本文依据中小房企特点，从决策、设计、招标、实施、结算等阶段入手,分析和探讨了合理控制工程造价的方法，以期达到控制工程造价、降低成本、提高竞争力的目的。关键词：中小型房地产企业；工程造价控制；要点中图分类号：TU723文献标识码：A文章编号：面对房地产市场竞争的日益加剧，中小型房企为提高自身竞争能力，必须有效的利用有限的资源，杜绝浪费、提升效益。通过对项目工程造价有效控制，是增强市场竞争能力，保持企业发展的重要手

2、段。下面就中小型房地产工程造价控制做一简要分析。1.中小型房地产企业的概念和特点1.1中小型房地产企业的概念8中小型房地产企业是一个相对于大型房地产企业而言的概念，是指在开发及销售等方面规模相对较小的企业。目前，对中小房地产企业的尚无一致看法，有学者认为可以从企业规模及开发数量上进行划分，中小型房企是指开发规模较小（年开发面积小于10万m2）、员工较少（200人以下）、年销售额在1.5亿元以下，开发资质2级及以下的房地产开发企业。1.2中小型房地产企业的特点1）企业规模小融资能力差中小型房地产企业由于规模小、资产少、职工人数少、开

3、发项目小等，决定了其无法直接进入资本市场，限制了其融资渠道。但由于房地产企业资金占用量大，规模及融资能力很大程度上决定了公司的市场地位。而中小型房地产企业由于规模及自有资金的限制，无法的到金融机构的信任和支持，融资渠道单一，只能更多地趋向于选择中短期项目和中小型项目，抗风险能力差，此限制了其发展。2）管理体系不健全受到开发规模和项目数量的限制，中小型房地产企业管理机构设置比较简单，内部控制制度不健全，管理体系不健全，形成了岗位分工不明确、责任不清晰管理不到位的现状。加之缺乏优秀的管理人员的，对市场状况及发展趋势判断不准，出现经营决

4、策跟着感觉走的状况。另外，因项目管理经验不足，项目管理还处于一个较低的水平，质量、工期都不具有竞争性。3）企业竞争力较弱8房地产开发是以项目方式运作的，具有连续性的特点。但因中小型房企规模小、开发能力弱、资金投入不能保证等，造成项目开发的随机性较高，各类项目关联性差，致使企业的信誉度不高。另外，在品牌宣传及市场营销方面也无法与大型房企抗衡，从而失去了很多获取较高利润的机会，市场占有率不高，资金的周转期长，增加了资金的压力。2.工程造价控制的特点虽然房地产开发企业的规模不同，但在项目的造价控制却都具有以下特性：2.1动态性房地产开发

5、项目从决策到竣工交付需要经历一个较长的过程，开发过程中，各种内外部条件的变化使项目开发处于一个不确定的环境中，影响工程造价的各种情况均有可能发生，工程实际造价只有等到竣工结算后才能明确。同时，工程造价控制需要在质量、工期及成本目标指导下进行，任何目标发生变化后，造价控制也需随之变化。2.2全过程性工程造价的控制贯穿于工程建设的全部过程，从项目的决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及使用阶段，直至项目寿命终止。要实现工程造价控制目标，就必须在项目建设的各个过程，针对不同阶段的特点，采取不同的手段进行有计划、有目标的控制，才能保证

6、项目总造价控制目标的实现。2.3前期阶段的重要性8工程造价的控制虽说贯穿于项目开发建设的全过程，但因不同阶段的工作内容不同，对造价的影响也不相同。项目的决定阶段和设计阶段是对工程造价影响最大的阶段。根据相关数据分析可以看出，策划和设计阶段的费用仅占项目工程造价的5%左右，但其却确定了项目总投资的85%，而施工阶段的造价控制，只能影响项目总造价的5%~10%。由此可以看出工程造价控制的关键应在前期的决策和设计阶段。2.4相关性工程造价的控制不是孤立开展的，与项目的质量、进度有着密切的关系。工程造价的控制与相应的技术要求、进度要求、工

7、作条件及工作范围密不可分，各类条件之间存在着矛盾、但又紧密地统一，工程造价的控制不能仅仅片面的强调造价目标，而不顾质量的降低及工期的拖延，造价的控制必须与质量、工期、工作范围的控制同步协调。3.中小型房地产企业工程造价控制要点中小型房地长企业项目的造价控制可以分为决策、设计、招标、实施及结算阶段，每一阶段具有不同的控制要点。3.1决策阶段项目决策是选择和决定投资方案的过程，是通过对不同方案进行技术经济比较，对拟建项目的各项功能的必要性和可行性做出判断和决定的过程。是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。此阶8段需要在充分市场调

8、研的基础上，进行竞争性分析，并对市场的发展趋势进行判断，在综合考虑自身的各方面优劣势的基础上，通过对项目开发规模、产品标准及档次、建设地点、工程技术方案的对比，选择经济合理、技术先进、实施可行的方案。方案确定后，做好投资估算的编制工作，作为下达设计