浅议房地产企业成本管理内部审计

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1、浅议房地产企业成本管理内部审计　　【摘要】房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。本文通过对房地产行业内部审计的特点以及难点，针对性地提出审计思路与策略，对规范房地产公司的管理、提高核心竞争力有着重要意义。【关键词】房地产；内部审计；审计思路和策略长期以来，房地产企业由于行业的高利润，对成本管理的工作不够重视，成本管理较为薄弱

2、。内部审计是提高房地产企业管理的一个非常重要的手段，通过内部审计，可以促使公司建立和改善内部控制，规范公司的治理结构和内部管理，帮助公司更好地实现企业发展目标。但从目前现状来看，房地产企业内部审计还处于初期阶段，绝大部分公司尚局限于财务审计，对提高内部管理的作用有限，尤其对成本管理的内部审计由于专业性强、环节众多、周期长等原因导致审计深度不够、效果不显著，本文就此针对房地产企业的成本管理如何开展内部审计进行探讨。一、房地产企业内部审计的难点：71、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅

3、，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。2、管理体系不完善管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在诸多问题。如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与制约问题；制度执行过程中缺少督促机制，对违规行为缺少有效的惩罚措施等。房地产企

4、业在注重短期经营效果的考核的同时，不应忽视对企业影响长远的管理制度的完善和维护。3、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点7各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在不公开性。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，所以，社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定

5、的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。二、房地产企业内部审计的策略71、合同管理环节。主要审计内容有：一是关注合同签订的内容是否与招标的内容一致，如单位是否变动、合同金额是否一致、付款方式及付款条件是否明确、履约保证金缴纳是否及时。二是关注合同的条款是否严密。如合同中主要材料采用的方式是甲供、甲定乙供还是乙供，对于甲供需要关注其税收风险（甲供材料不需要开具发票，但税务机关会要求施工单位出具完税证明，否则房地产企业会承担连带责任），还需关注关于奖励与处罚的标准是否明确，履约保证金是否及时缴纳等（总包合同由于金额较大，导致的履约保证金金额也较大，会出现部分施工企业

6、拖欠现象，或者导致采用“偷梁换柱”方式，用保函或工程款抵扣履约保证金）；对签订的合同进行检查，尤其在专用条款中对双方权利和义务、合同价款及调整、工程预付款、工程量的确认、工程进度款支付、承包人的违约责任、材料设备供应是否作出了明确规定。三是关注合同审批有无按照公司规定的审批权限进行审批，如土地合同、总包合同、设计合同、分包合同等是否由各业务部门、职能部门等进行会签，对业务关系复杂的合同是否有专业的法律顾问把关等。四是关注合同台账是否完整、准确，合同的相关资料是否及时归集，有无专人管理等。2、合同付款环节。主要审计内容有：一是付款审批权限是否完整、规范。由于合

7、同付款涉及较多7部门，也存在较多方式和种类，因此规范合同付款的审批权限至关重要，如对各层级副总经理、总经理、董事长的审批权限是否有明确的规定，对土地、工程、设计等款项的支付是否有明确的流程规定等。二是具体付款环节的审核。针对具体付款环节，首先需要关注付款条件是否与合同约定一致，关注申请部门、审核部门、审批部门签章是否齐全，附件资料是否完整，如工程款需要关注施工单位的施工情况、监理单位的审核意见、发票是否足额开具等内容，尤其要关注有无提前付款、超额付款等情况。三是合同结算尾款支付审核。合同决算是合同履约完毕后的最后一次付款，因此需要特别关注。关注合同决算程序是

8、否完整，需对其中的对账资料、扣款情况、发票提供情况和