某一房地产资料.ppt

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1、某一房地产§4-1概述一、成本法的概念1、成本的含义：是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。成本-价格完全性现时性客观性（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房

2、地产开发的实际花费的成本。2、成本法（costapproach），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P74重建成本--------（reproductioncost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需

3、要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重置成本-------（replacementcost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物，估价人员在实际工作中更多地使用。二、理论依据需求方（买方）：替代原理供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论三、成本法的适用范围1.适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产；2.

4、对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿；4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。四、成本法运用的基本步骤P751、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的减价修正额（折旧）；4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。五、基本公式P=L+

5、C-DP——待估房地产在估价时点的价格L——待估房地产在估价时点的土地价格C——建筑在估价时点的重新建造成本D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧在不同情况下表示不同：1、旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧建筑物折旧:(1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。(2)折旧原因：物理因素（物质折旧）：包括――自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措

6、施或修理不够及时等。功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。(3)自然寿命与经济寿命自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。经济寿命：从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经

7、济耐用年限。（4）残值率=S/CS——经济寿命终结时的残值C——建筑物重新建造完全价值，即重置价2、新建房地产估价的基本公式新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税土地费用有包括：1）征地费2）拆迁补偿费和拆迁安置费3）地价款及有关费用土地取得成本的构成（根据房地产开发取得土地的途径）分为：（1）征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等；（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等；（3）通过市场“购买”取得，包括地价款和税费。3、新开发土地估价的基本

8、公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税1、周围环境发生的一些不利于待估建筑物的本质性改变，属于折旧原因中的___。A.物理因素B.自然因素C.功能因素D.经济因素2、王某于1998年花了17万元购得“一大三小”