徐洪舸：万科成本策略思考.ppt

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1、万科成本策略思考万科的产品为什么总是很贵？万科比对手多卖的一千元都是利润吗？十七英里到底是赚还是赔了？我们的合作伙伴用什么来评价万科？对手的售价怎么会比我们的成本还低？我们什么时候才能象造汽车一样造房子？因为成本，我们必须要关注的行业零售沃尔玛电脑戴尔汽车丰田家电格兰仕航空西南航空降低销售渠道成本降低采购渠道成本降低生产渠道成本降低运营渠道成本降低人力资源成本降低存货周转成本贵的理由土地施工部品材料策划可售比深圳万科城二期密TH可售率75％，可售单方增加约500元/平方米。可售比对项目成本的影响是无可挽回的。无原则的创新和单纯价值最大

2、化追求使可售比不断降低。针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。项目深圳万科城二期密TH广州四季花城五期TH武汉四季花城三期联排别墅深圳万科城二期创新多层南昌花城五期多层可售率75%74%100%86%100%设计费设计费占项目成本比重有失控的趋势。东莞运河东一期设计费高达307元/平方米，几乎占其项目利润的50%。单纯追求境外设计，强调产品引领市场的策略造成设计费用的不断攀升。针对不同项目采取限价设计是控制设计成本的必由之路。可售单方：元/平米方项目东莞运河东一期深圳万科城二期南昌花城北区1B期武汉四季花城三期设计费30

3、71395642营销费用营销费用正在成为项目成本中急速增长的一部份。传统的广告加活动宣传模式必须加以改良甚至变革。改变传统的比例营销和采取定额控制是当务之急。营销费深圳十七英里深圳东海岸一期中山城市风景二期广州四季花城一期东莞高尔夫一期武汉花城三期南昌花城北区1B期占销售额百分比4.4%5％7.1%7.5%2.5%3.0%可售单方成本3121463093166899园林环境费软硬景比例失衡。大型乔木，名贵树种不合理的使用。开盘与非开盘区的不正确区分。集团层面制定不同类型项目环境设计标准。园林环境面积单方：元/平方米项目深圳万科城二期东

4、莞高尔夫二期中山城市风景一期南昌花城北区1B期武汉四季花城三期园林环境费274286175189136钢筋含量钢筋每降低1kg/平方米，成本减少4.5元/平方米。钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但更重要的是能不能真正做到有效过程控制。建筑单方：kg/平方米项目洋房高层小高层上海朗润园广州四季花城四期武汉城市花园万科彩园武汉四季花城三期广州城花2～5组团钢筋含量864745966642窗地比广州四季花城四期TH目标窗地比：0.32，实际设计窗地比：0.61成本增加50万，建筑单方增加60元/平方米。制定合理的窗地比标准，实施严格的过程

5、控制尤为重要。项目TH小高层洋房广州四季花城四期深圳东海岸三期广州四季花城4A、4C中山城市风景二期中山城市风景二期南昌四季花城北地块窗地比0.610.330.440.240.350.21期间管理费单项目操作是人力成本居高不下的重要原因。人均成本20-30万元，人员的精简和精干尤为重要。可售单方：元/平方米项目广州城市花园一期东莞运河东一期中山城市风景一期武汉四季花城二期期间管理费7813714386利息可售单方：元/平方米项目深圳万科城二期中山城市风景二期广州四季花城二期武汉四季花城三期利息204673817可售比设计费用销售费用园

6、林绿化技术指标人力成本资金利息存货周转西南航空15分钟转机周转时间所带来的利益2亿7千万美元1992年西南航空税前利润1亿四千万美元东莞、中山、广州、深圳。。。。跨行业的经验借鉴是成本控制的创新之源。成本的降低没有特效药，多管齐下是上策。不以善小而不为，积少成多是真理。目标控制是目的，过程控制是手段。集团项目类型合理划分是成本控制的大前提。责任书和问责制是降低成本的制度保障。