房地产狼性销售技巧培训演示教学.ppt

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1、房地产狼性销售技巧培训房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地

2、产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17

3、-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。一、土地及综合类土地用途包括哪些种类？土地分为农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用

4、地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？居住用地：七十年工业用地：五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年商业、旅游、娱乐用地：四十年综合或者其他用地：五十年加油站、加气站用地：二十年。土地使用权出让合同包括哪些内容？双方当事人的姓名或者名称、地址出让土地使用权的宗地号、面积土地使用年期及起止时间土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；交付土地的时间规划、市政设计要点项目竣工提交验收时间市政设施配套建设义务使用相邻土地和道路的限制建设附属、附加

5、设施的项目及义务违约责任当事人认为必要的其他条款出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。土地使用权的出让方式有哪些？拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。二、规划与设计类什么是建筑覆盖率（建筑密度）？建

6、设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。基底面积覆盖率（%）＝——————用地面积什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。总建筑面积容积率=———————建设用地面积① 容积率<1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③ 容积率2.5-4小高层④ 容积率>4高层什么是绿化率？在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。各类绿地面积绿化率（%）=——————用地面积什么是绿化覆

7、盖率？在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。实用率实用（套内建筑面积）面积实用率(%)建筑面积地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／2者。半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／3且不超过1／2者。建筑层数／建筑层高／楼层净高建筑层数：层高大于2．2米的楼板结构分层层数。建筑层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。平方米与平方尺的换算国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺“三通一平

8、”路通、水通、电通场地平整。“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋建筑面积如何计