房地产销售培训2讲课教案.ppt

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1、房地产销售培训22005年2月2杨德慧2、熟悉以下基本知识1)房地产价格构成——征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、私人财产补偿费、安置劳动力补偿费、菜田补偿费、复耕费等；拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位差遣费、安置用房费其他土地开发费：三通一平费、勘测设计费、拆迁征地管理费住房建筑安装费：住房建筑安装工程造价附属工程费：煤气调压站、热力站、变电所、锅炉房、高压水泵房等室外工程费：指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防工程等费用公共配套工程费

2、：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、等费用环卫绿化费：绿化费、绿地费、公共厕所等政府性收费及“四源”费：“四源”指煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂土地出让金税费：营业税、城市建设维护费、土地增值税、投资方向调节税、教育附加费管理费等利润2005年2月3杨德慧3）建筑构造建筑的构成要素由三部分组成：建筑功能、物质技术条件和建筑形象建筑的分类——按使用性质：工业建筑和民用建筑；按建筑结构与材料；木建筑、石建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑；按施工方法；装配式建筑、

3、现浇筑式建筑和装配整体式建筑按层数多少：低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑房屋组成及其作用——基础：承受全部荷载，并传递给下面土层；墙或柱：承重或/和分割空间；楼地层：水平承重和分割空间；楼梯：垂直交通；屋顶；顶部承重和围护（避雨、隔热、保温）门窗：交通、分隔、采光、通风2005年2月4杨德慧4）建筑构造的影响因素外力的大小自然气候（风霜雨雪、气温、地震、海啸等）人为因素（爆炸、火灾、战争以及生产生活等）5）建筑设计（以住宅为主）受欢迎的建筑设计应当体现在：每个房间大小形状合适、功能安排合理（卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台的处理上体现设计室室内布局水准

4、）►格局方正，富于变化；►卧室采光充分、私秘性好；►厨房卫生间自然通风，最好能采光；►生活阳台与厨房相连，便于什物放置与晾晒；►起居室充分采光，景观视野良好；各个房间搭配合理，科学布局►动静分区、清污分区、干湿分区；►根据对象不同，提供不同生活使用功能设计；►讲究一定的民俗习惯；平面立面设计精巧，得房率高2005年2月5杨德慧二、建筑材料关于建筑材料，了解以下内容：1、建筑材料的分类2、建筑材料的主要技术参数3、建筑材料的基本性能、用途与造价2005年2月6杨德慧建筑材料的分类（按化学组成）无机材料金属材料黑色金属：钢、铁有色金属：铜、铝等及其合金非金属材料天

5、然石材：沙、石及各种岩石制品；烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等；胶凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂浆、硅酸盐水泥制品等有机材料植物类材料木材、竹材、秸杆及其制品高分子材料塑料、涂料、胶粘剂等沥青及其制品石油沥青、煤沥青、沥青制品复合材料无机材料基复合材料钢筋混凝土、钢纤维混凝土等有机材料基复合材料沥青混凝土、胶合板、纤维板等2005年2月7杨德慧1、建筑材料的主要技术参数：材料结构状态的主要参数：密度、体积密度、空隙率、密实度材料的力学性质：强度、弹性与塑性、韧性与脆性、硬度与耐磨性材料的物理性质：耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热

6、容性、耐燃性与耐火性2、建筑材料的基本性能、用途与造价2005年2月8杨德慧三、建筑过程1、地基与基础建筑物下面承受建筑物重量的土层，称为地基。影响地基荷载能力的，有以下因素：土壤的种类（砂土、黏土等）；土壤的含水率；地下水位高低；埋置深度；地基周围环境，等2005年2月9杨德慧根据不同的基地地质构造和建筑要求，地基的处理方式各有不同。建筑物的最下端与土壤接触的部分，称为基础。其作用是承受建筑物的全部重量并将之分散传递给地基。一般说来，基础按构造形式分为：条形基础、点式基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构的建筑，通常采用条形基础；高层建筑通常采用箱形基础；一些

7、水边建筑，包括云南、广西、海南等地的民居，采用点式基础。2005年2月10杨德慧2、墙体墙体是维护、分割构件，同时也是承重构件。一般砖混结构房屋中，墙体为主要承重构件，其他建筑中，则既是维护和分割构件，又是承重构件。墙体的分类按位置不同，分为外墙和内墙；按建筑物的轴线，分为横墙和纵墙；按结构受力情况，分为承重墙和非承重墙；按材料，分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等；墙体的设计要求：具有足够的强度和稳定性；具有必要的保温隔热性能；相对隔音；满足防震的要求。2005年2月11杨德慧3、墙体墙身的细部构造防潮层——防止地下潮气沿基础墙上升，在首层地面结构层中部，通常

8、用水泥砂浆抹20毫米厚；勒脚——外墙墙