房地产项目运营管理总结—631工程教程文件.ppt

《房地产项目运营管理总结—631工程教程文件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产项目运营管理总结—631工程项目管理的“共殇”让人又爱又恨的“别墅”别墅VS高层的优势我们热爱别墅多：单价高，总价高，EBIT高快：销售及交房速度快，IRR高好：高端形象，龙湖高端品牌形象入市，客户群高端省：ROIC高技术节点细而复杂管理面大工程量小质量管理难风险大阶段性工期短，消耗大人海战术型，施工组织困难安全文明管理困难投入大别墅项目管理难度大—做别墅难，做龙湖的别墅更难！找到合适的总包单位难、不受政府欢迎别墅共殇项目推进的基本驱动模型两个基本思路模型更高的项目溢价营销研发财务发展造采物业工程更高效的项目运营Part1：挤压模型Part2：飞机模型工程管理是项目的发动机项目工程管理

2、线路图抓前控6（前）启动会工程研策发展报建的前控研发设计的前控招标采购的前控工程管理的前控技术管理的前控成本倒推的前控营销要求的前控物业需求的前控严管理3（中）控逻辑、找依据，管指令管好工程变更做好每一次停止报验、移交反移交管好每一个分部分项工程管细节，关键功能细节深入一线查资源，知己知彼不执行=0重提高1（后）个人学习-组织学习技术总结和管理总结个人经历-组织能力大团队-团结一切可以团结的力量，持续装入我们的思想抓前控我们应该做哪些前控的动作6我们始终应该思考的问题让飞机具备自动驾驶功能，实现过程不需大量管理成本投入也能做到75~80分！关键是前控！Tips:只解决了80分的问题，要达成9

3、0分以上的标准，需要付出许多额外努力。抓前控启动会工程研策关键点：启动会阶段应该站在工程角度透彻地想清楚20%关键性问题，80%想清楚一般性问题，并提出对总图、研发、营销的指导性意见。案例：郦城项目启动会工程部分---哪些变了？哪些没变？为什么？启示：总图的业态布局就像基因一样，它深刻影响项目工程管理及项目运营及成本！抓前控启动会工程部分关键点：新地区公司对报建流程的梳理（尤其是第一次进入的城市及城市的新区域）案例：常州市市区报建流程的梳理、验收流程的梳理启示：对关键线路节点的明确及各节点“影响人”的判断是关键Tips：报建各体系从“国土”“立项”到“规划”“建设”等之间的衔接点是最有可能出

4、“危”和“机”的地方。发展报建的前控抓前控关键点：在清理出关键线路的基础上，以“主人翁”的精神做好各个节点的跟踪管控和所承担的工作。案例：郦城一期报建进程与二期报建进程的对比启示：1、主动熟悉外部资源，克服畏惧心理，主动的沟通比很多事情都重要2、规矩做事发展报建的前控抓前控研发设计的前控关键点1：理出设计质量控制线路图，尤其是新进合作的设计院需在合同签订前准确完成的交流交底我们的出图要求及设计产品的交付标准。案例：上工勘图纸质量的提升及郦城项目的样板图启示：图纸是工程的宪法及主线，有了这个主线，工程实施才能顺畅，高效率。Tips：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本地资源做施

5、工图设计。抓前控关键点2：从方案阶段就投入1/3的精力介入设计案例：郦城一期样板区的图纸研发（改良的类独立栋）售楼处的方案确定启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体项目管理的影响Tips：从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖向、总平面、户型、安装系统、相关优化等）前置解决研发设计的前控抓前控关键点3：关注单位工程的每一个细部节点大样，关注图纸上的每一个文字及符号案例：郦城一期、二期的建筑、结构总说明的持续改进过程启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸的审核，特别是关系到报价的细部大样，要

6、提前向设计明确标准做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会；Tips：清理出基本做法大样及说明与设计研究讨论，固化在蓝图中是最多快好省的做法！研发设计的前控抓前控关键点4：从标准样板图到设计样板图的审核案例：样板区及一期2次大规模的集中审图，蒙图法读图启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率；Tips：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图研发设计的前控抓前控关键点5：抓好设计交底和图纸会审工作案例：一期的1次设计交底，2次图纸会审启示：施工蓝图下来，设计交底和图纸会审是解决减少

7、后期设计变更技术洽商的最后一次机会。Tips:要注意政府的审图和内审图意见的关系研发设计的前控抓前控关键点6：如何最大限度解决设计周期短与招标时间紧张及招标精度的矛盾？案例：一期别墅招标案例启示：在项目计划确无法避免冲突的情况下，标准做法节点的完善清理至关重要Tips：宁多勿少原则，绝大多数情况下别墅和高层及地库是能够清理完善做法清单的。研发设计的前控抓前控关键点7：通过施工单位向监理讲图、监理向甲方讲图，甲