商铺定价价格策略20131011.docx(定稿).docx

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1、小池国际农产品物流港2#馆价格策略一、定价说明项目一期2#馆商业价格制定要从客户与市场两个方面来权衡，充分参照市场的价格规律和客户的心理认同。对于客户而言，物业价格是最敏感的买受参照，客户都有自己的心理价位，过高的价格会使客户丧失投资的欲望；对于市场而言，价格始终是核心，价格优势才是最实效的市场竞争优势。因此，项目的定价思考要充分分析市场现状、客户需求、项目素质，小心求证、谨慎定价，力求以最适合的价格策略既保证销售又实现商业物业价值最大化。参考竞争对手修正项目相关成本依照项目自身特色价格分析要素销售价格、面积、返租政策、折扣等对项目蓄客

2、、优惠、招商运营产生的成本修正项目自身商业规划、硬件档次、商业模式、招商运营比竞争对手性价比更诱人；比附近商业物业回报率更高；与自身商业定位相符合，体现市场差异化定价基础定价原则具有竞争性符合市场性具备潜力提升短期回笼资金达到既开发商期望值减少经营上的风险性二、定价逻辑三、市场竞争对手销售策略情况项目名称项目地址项目规模建筑形态业态规划销售面价返租及优惠政策成交价备注宏大九江五金商贸城九江新长途汽车站旁占地400.8亩总建筑面积：60万方专业市场单层铺五金、家电、汽配、灯具、型材、门业、小百货、摩托车、电动车一层均价：14000元/㎡,

3、楼层差价相差2000-3500元/㎡前三年按照6%、7%、7%返租，一年返两次；4-10年租金收益8:2分成；5年合同价1.15倍回购；一次性99折；招商优惠免租2年，部分3年；11000元/㎡公摊率45%左右；每层都有8米的车道；商铺一般大小在80㎡左右，使用面积40㎡左右，开间：4米，进深：10米九江现代综合大市场开发区城西港区九瑞大道沙阎路交叉口总建筑面积86万方专业市场单层铺营五金、地板、软装饰、灯具、PVC管材、陶瓷、地板等一层均价：13000前三年按照每年8%投资回报率返租，一次性减房价24%；租金后七年8:2分9800元/

4、㎡一期一层招商率90%左右，9月28日开业；二、三层暂不销售，处于招商中；三年免租中部家居世博园小池滨江新城总建筑面积28万方集中商业分割铺家居、酒店用品等一层：8000二层：6000三层：4000前三年10%回报率，每年返；后七年租金8:2分成；一次性96折，按揭98折一层均价：5300元/㎡二层均价：4000元/㎡三层均价：2700元/㎡整体均价：4000元/㎡四、成交均价制定1、市场比较法定成交价建议本案的市场价格应遵循现有区域市场价格规律，结合当地投资者的投资心理。本项目先采用市场比较法进行定价，通过区域市场竞争对手分析，我们选

5、取在售的宏大五金商贸城、现代综合大市场、中部家居世博园三个项目作为项目的市场比较项目进行项目成交均价的制定：权重W权重本案与各楼盘评比后分值宏大五金商贸城九江现代综合大市场中部家居世博园成交价格（元/㎡)本案1100098004000对比比例（%）0.10.10.8地理位置20303019产业支撑15141313经营保障10151512项目规模109108区位交通15202015规划设计1015139商业氛围1015129商业模式5555周边环境51085综合对比分值10013312695对比价格（元/㎡)497382717778421

6、1分析：上述项目价值分析完全建立在市场同类物业价值参考的基础上，但目前项目所在区域开发未成熟，商业氛围还没有形成，区域价值市场认可度不高。因此项目定价要充分参照竞争、风险、商业物业发展规律等因素，如下：具有竞争性项目必须要能够在档次、管理、品牌等和竞争对手视差的基础上，给投资者适当的“价格意外”，略低于简单权重分析得出的市场对应价值；符合市场性低开高走商业物业销售的一般规律是低开高走，通过较低的价格聚集人气和市场影响力，一举占领市场，如果意味最求高价格，则有可能参谈收场；具备潜力提升商业物业投资价值的重要依据是是否具有增值潜力，如果待售

7、物业的租金回报率、售价等与周边成熟商业物业不相上下，投资者自然不会“高位买入”，因此，项目要参照周边物业，预留一定的价值提升空间；短期回笼资金短期内资金快速回笼，降低投资者进入门槛是首要条件，通过适当的“让利”，尽可能多的降低销售阻力；销售形式由于项目的建筑形态全部为一拖二商铺，因此在销售上是三层统一价格销售，这样就提高了二三商商业的销售价格，相比市场竞争楼盘，二三层的价值实现了最大化。开发商期望值综合项目的开发成本、确保滚动后期开发和招商运营，开发商期望首期2#馆的成交均价在4500-5000元/㎡。客户心理预期值由于前期蓄客，销售部

8、有对外释放模糊的成交价在5000元/㎡，部分客户对2#馆的成交心理接受价在5000元/㎡左右，多数心理预期价低于5000元/㎡左右，因此项目2#馆开盘的价格需符合客户的预期接受价。通过市场比较法模式定价，一