对国有土地出让年限探析

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1、对国有土地出让年限探析　　演我国土地使用权出让制度经历了从无偿无期使用到有偿有期使用的过程，并在不断完善中。由于该制度处于不太成熟的阶段，所以存在很多问题。围绕土地出让年限，通过介绍现行法律对土地出让年限的规定，探讨制定土地出让年限的依据，指出现行法规存在的问题，这对探讨如何完善现行法对土地出让年限的规定具有重要意义。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范，使土地资源得以合理配置与使用，在社会主义市场经济发育过程中，通过拍卖、招标、协议等方

2、式获取土地使用权成为土地有偿使用的主要方式。然而，跟一切新事物一样，土地出让制也不是十全十美的，其本身存在着缺陷。本文主要从土地使用权出让年限的角度来谈一谈。一、我国国有土地出让年限的立法现状（一）现行法律对土地出让年限的规定7我国对土地使用权出让规定了最高的年限。《中华人民共和国城市房地产管理法》第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度。”第13条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》（以下简称《暂行条例》）第12条也明确规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；

3、（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。”其最高年限的计算，如果是国有土地使用权宗地出让合同中的出让年限，自领取该宗地的《中华人民共和过国有土地使用证》之日起计算。成片开发土地出让合同中的出让年限，自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。（二）我国立法规定土地出让年限的意义71、说明了土地使用权出让不是土地买卖。我国土地公有制的特点在于：土地所有权买卖只能发生在国家征用农村集体所有的土地的过程中，其他任何单位和个人不得买卖土地所有权；在土地公有制下，实行土地所有权与使用权的分离，单位和个人可以通过有偿

4、使用的方式获得土地使用权，经营和使用土地。在土地使用上实行有偿使用和有期使用是城市国有土地出让制的主要特点。国家出让土地使用权不但要收取土地出让金，还规定土地使用者只能在一定年限内使用土地，年限届满国家就要收回土地使用权。如果没有土地使用年限的规定，土地使用者就可以无限期使用国有土地，这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖断。因此，土地使用年限是实现国家土地所有权的关键，也是立法规定的原因。2、是我国土地使用制度改革的重要成果。国家作为土地所有者对土地使用权有最终处置权，在土地使用权出让期间，如果土地使用者不能合理地使用土地，或不按约定的用途开发、利用土地，国家都有权干

5、预，甚至收回土地的使用权；土地使用权的出让年限届满，国家可以根据具体的情况，或者允许土地使用者申请续期，继续使用土地，或者因为公共利益的需要收回土地再出让给其他土地使用者，表现了国家对土地的所有者的绝对权威。二、土地使用权出让年限制定的依据7我国土地使用权出让的最高年限，按照土地的用途和土地的收益不同，规定在40年至70年之间，其中，以住宅使用年限70年为最高。这主要是考虑当时我国民用住宅以砖混结构为主，房屋使用寿命都在70年左右，土地使用期满，房屋残值所剩不多的状况。同时也有一些专家称这是与中国人的平均寿命70年有关，大约能满足两代人的居住需求。对于商业、旅游、娱乐用地，一般土地收益

6、都较高，意味着土地投资回收期短，所以其土地使用权出让最高年限是最短的。而工业用地一般来说，土地收益较商业、旅游和娱乐用地低，而且工业又是国民经济的支柱产业，为鼓励向工业投资，其土地使用权出让最高年限要比前者长些。教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地收益比商业、旅游和娱乐用地总的来说也是低的，但这些用地往往有较高的社会效益，因此，其土地使用权出让最高年限与工业用地相同。居住用地的土地收益远比前几项用地要低的多，而且对发展住宅国家实行了鼓励、扶持、发展政策，其土地使用权出让年限也最长。综合用地是指具有两种以上不同用途结合在一起的同一宗用地，一般为50年。其他用地是指上述列举各项用途之外的

7、用地，一般也为50年。由于地上房屋的折旧期一般都在50年左右，土地使用期满，房屋残值所剩不多，所以将土地使用权出让最高年限定在50年左右，这样可以使土地与房屋得到最充分的利用。三、现行法规定土地出让年限存在的问题第一，土地使用权出让的最高年限过短。我国按照土地的不同用途将土地使用权出让年限规定在40～70年间。但是根据实际情况，一般钢混结构的建筑物完全可以使用100年以上，即使普通砖混结构的建筑物，也可以使用70～80年。而且随着建筑技术的发展