第四章 市场比较法及其操作1

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1、第四章市场比较法及其操作本章主要的知识要点1、市场比较法的基本原理2、市场比较法的操作过程3、市场比较法的实质与难点4、市场比较法的估价案例（《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】）第一节市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念与原理1、市场比较法（marketcomparisonapproach）又称交易实例比较法，是根据替代原理，为了求取待估房地产（估价对象）的价格，先在同一市场上找出若干在较近时期内已经发生了交易的类似房地产，然后将待估房地产与类似房地产加以比较，分析它们之间的差异，根据类似房地产的成交价格，通过有关修正，从而得到待估房地产价

2、格的一种估价方法。2、有关概念的几个问题类似房地产（similarproperty）指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈（cmparablesearcharea）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市

3、一级地的商业用地。3、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价

4、格较低的成交价格，房地产市场的不完全性，房地产商品的个别性，交易实例房地产与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。二、市场比较法的基本程序交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D待估房地产交易日期修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比准价格B比准价格C比准价格D比准价格A比较综合市场比较法原理示意图运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格可比基础；(4)进行交易情况修正(5)进行交易日期修正(6)进行房地产状况修正(7)求取比准价格。三、市场比较法

5、的特点1、是估价方法中最基本、最常用的方法，易于理解和接受，也是最受欢迎的一种方法，且估价结果具有较强的说服力。2、简明直接，被广大估价师广泛接受。3、市场比较法弱点：市场比较法最大的缺点或者说最致命的弱点是,它只能评估过去或现在的价格,而不能评估未来的价格（后面要学习假设开发法）。2、适用条件市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料，要求：1）数量充足，一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有3－4个。2）质量合格，比较实例与待估

6、房地产有替代性和可比性。3）资料可靠，交易实例资料应完整、准确各种因素对价格的影响易量化，因此，市场比较法对交易实例资料的数量、质量和资料的可靠性方面都有较高的要求。四、市场比较法的适用范围、适用条件和限制条件1、适用范围市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。下述情况一般不宜采用市场比较法：在房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方（可能由于某种原

7、因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易）；某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产（如古建筑），也难以采用市场比较法评估；另外，对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。问题：师大图书馆评估能用市场比较法吗？3、市场比较法的限制条件主要有：(1)近期性。《房地产估价规范》规定，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过1年。(2)可替代性。在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，如房地产所处的区位条件、建筑物的结构、物业的类型、用途等等。(3)非单一性。一般从搜集的交易实例中选取三个以上

8、的可比实例。(4）正常性。这是指交易案