第四章__市场比较法

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1、第四章市场比较法
又称作比较法、、市场法、市场法
SalesComparisonApproach
MarketComparisonApproach
第一节市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理
第二节市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤
第三节市场比较法应用举例市场比较法应用举例第一节市场比较法的基本原理
一一、一、、概念、概念
市场比较法市场比较法，，是将估价对象与在估价时点，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正正，正，，来求取估价对象

2、价格的方法，来求取估价对象价格的方法。。。
““类似房地产“类似房地产””，”，是指在所处地段、、用途、用途、建筑结构、、类型等方面、类型等方面，，与估价对象相似的，与估价对象相似的房地产。。。二二、二、、理论依据、理论依据——替代原则
同一市场
1.同类同质的商品——→价格相同(完全替代);
同一市场
2.同类同质的RE——→价格相近(有替代性);
修正
3.同一市场上同类同质的已交易RE的价格—→待估RE的价格三、基本公式
采用市场比较法评估房地产的价格，需要进行交易情况、、交易日期、交易日期、、区域因、

3、区域因素素、素、、个别因素、个别因素等修正。
通过修正后通过修正后，，就把可比实例房地产的，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。（一）原理公式
1、、百分率下的修正系数、百分率下的修正系数连乘公式：
估价对象价格＝＝可比实例价格＝可比实例价格×K1×K2×K3×K4（一）原理公式
2、、百分率下的修正系数累加公式、百分率下的修正系数累加公式：
估价对象价格＝＝可比实例价格＝可比实例价格×（1+K1+K2+K3+K4）
3、、差额法下的公式、差额法下的公式：
估价对象价

4、格＝＝可比实例价格＝可比实例价格+交易情况修正数额+交易日期调整数额+区域因素调整数额+个别因素调整数额（二）经验公式
1、、直接比较、直接比较
估价对象价格＝100（）100100
可比实例价格×（）×100×（）×（）（二）经验公式
2、、间接比较、间接比较
（1））区域因素间接比较）区域因素间接比较
估价对象价格＝100（）（）100
可比实例价格×（）×100×（）×（）（二）经验公式
（2））个别因素间接比较）个别因素间接比较
估价对象价格＝100（）100（）
可比实例价格××××（）100（）（

5、）四、特点与适用范围
111、1、、市场比较法的特点、市场比较法的特点
（（1（111）））是一种最直接）是一种最直接、、最有说服力的估价方法、最有说服力的估价方法。
（（2（222）））在正常情况下）在正常情况下，，比准价格与收益价格相，比准价格与收益价格相当当；当；；在非正常情况下；在非正常情况下，，比准价格往往偏离收益，比准价格往往偏离收益价格。
（（3（333）））要求估价人员要有丰富的实践经验）要求估价人员要有丰富的实践经验。。。
（（4（444）））正确选择比较案例）正确选择比较案例、、合理确定修

6、正系数、合理确定修正系数，是保证评估结果准确性的关键。2、适用条件
111）1））要有充足的市场交易资料）要有充足的市场交易资料
①①不能少于①不能少于333个3个个；个；（？）
②②②比较案例必须是交易实例②比较案例必须是交易实例；
③③③比较实例具有合法性③比较实例具有合法性。
222）2））比较实例与估价对象具有相关性和替代性）比较实例与估价对象具有相关性和替代性
特别注意用途的可分性。3、适用对象
（（1（111））交易性房地产价格（（租金（租金））评估）评估
如房地产开发用地如房地产开发用地、、普通

7、商品住宅、普通商品住宅、、别墅、别墅、商铺、、标准厂房、标准厂房。
（（2（222）））其它估价方法中）其它估价方法中有关参数的求取
如经营收入如经营收入、、经营费用、经营费用、、空置率、空置率、、资本化、资本化率率、率、、开发经营期等、开发经营期等。第二节市场比较法的估价步骤
一一、一、、搜集交易实例、搜集交易实例
二二、二、、选取可比实例、选取可比实例
三三、三、、建立价格可比基础、建立价格可比基础
四四、四、、进行交易情况修正、进行交易情况修正
五五、五、、进行交易日期修正、进行交易日期修正
六六、六、

8、、进行区域因素修正、进行区域因素修正
七七、七、、进行个别因素修正、进行个别因素修正
八八、八、、求取比准价格、求取比准价格一、搜集交易实例
(((一(一一)一)))交易实例的搜集途径交易实例的搜集途径
111、1、、政府有关部门、政府有关部门
房地产交易中心房地产交易中心（（所（所所）、所）、土地交易中心
222、2、、媒体、媒体
地方性报纸地方性报纸、、网站、网站
333、3、开发商、（租售））