浅析过高的房价.doc

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1、方京学院本科学年论文题目：浅谈过高的房价成绩经济管理一系教学单位:专业班级:学号:姓名:指导教师:国贸1005班1009051190张霖张旭东2012年06月浅析过高的房价摘要随之经济的发展，我国房地产业得到迅速发展，但众所周知，近年来居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，对于很多人，买房似乎成为遥不可及的梦想。为此基于我所学的经济知识，对我国国房价上涨的成因以及解决房价问题的对策做浅析。关键词：高房价成因对策一、房价过高症结何在1、政府方面有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完

2、善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。由于政府缺钱太多，需土地出让金等预算外资金平衡预算，维持运作；被拆迁人要价日增，提高了政府土地经营成本，进而推动土地山让金等的增长；诸如人工、建材等建筑成本日增，贪腐支出膨胀;政府放纵，监管就如同去开涨价阀门;涨价可增加诸如税收等预算收入，政府又进一步得利。2、房地产企业方面(1)房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出

3、其最优决策。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。(2)房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地

4、产的非同质性。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。(3)开发成本。①土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升。首先,土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在

5、土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。②开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金,从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控

6、手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。3、需求方面。①城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求,另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。②社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。再加上投

7、机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买,推动房价继续上涨。一、抑制房价过高的建议1、加快体制改革步伐，完善土地市场制度我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度。针对我